Идет загрузка документа
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О защите прав пострадавших инвесторов во время строительства жилищной недвижимости

Заключение к проекту закона Украины от 05.11.2013 № 3542
Дата рассмотрения: 26.12.2013 Карта проходжения проекта

ВИСНОВОК
на проект Закону України "Про захист прав постраждалих інвесторів під час будівництва житлової нерухомості" (реєстр. N 3542 від 05.11.2013 р.), внесений народними депутатами України Г. Г. Зубком, В. А. Головком, С. М. Капліним, В. В. Лунченком, В. С. Чугунніковим, Р. Р. Марцінківим

У проекті пропонується створити механізм, за допомогою якого, на думку суб'єктів права законодавчої ініціативи, буде вирішена проблема довгобудів у сфері житлового будівництва та забезпечений захист прав фізичних осіб-інвесторів, які вклали кошти у таке будівництво. Його прийняття, як зазначено у Пояснювальній записці до проекту, "буде сприяти вирішенню проблеми довгобудів в Україні, що сприятиме підвищенню рівня довіри інвесторів будівництва до забудовників, стимулюватиме фінансування будівництва нових об'єктів, що, в свою чергу, позитивно позначиться на рівні зайнятості населення та призведе до збільшення податкових надходжень до бюджетів всіх рівнів".

Розглянувши проект, Головне управління вважає за доцільне висловити щодо нього такі зауваження та пропозиції.

1. Насамперед слід звернути увагу на те, що 25.12.2008 року з метою стабілізації будівництва, підвищення платоспроможності населення, забезпечення реалізації житлових прав громадян, які потребують державної підтримки, стимулювання розвитку будівельної та суміжних галузей в умовах світової фінансової кризи Верховною Радою України був прийнятий Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва". У цьому законі передбачається завершення будівництва об'єктів містобудування, в тому числі тих, що споруджувались із залученням коштів фізичних осіб, у разі неспроможності забудовників продовжувати будівництво житла у зв'язку з недостатнім обсягом коштів. У Законі також визначаються питання організаційних заходів з розв'язання нагальних проблем у сфері житлового будівництва (стаття 1), фінансування антикризових заходів у будівництві житла (стаття 2), підтримки будівництва житла (стаття 3), державної підтримки будівництва доступного житла (стаття 4) тощо. За цих умов, на думку управління, питання подальшого вдосконалення порядку завершення будівництва об'єктів житлового будівництва, спорудження яких відбувалось з залученням коштів фізичних осіб, доцільніше вирішувати шляхом внесення відповідних змін до названого Закону, а не приймати окремий закон з цього приводу. У разі ж прийняття такого закону до нього необхідно включити положення, які б дозволити відмежувати суспільні відносини, які мають регулюватися ним, від суспільних відносин, які регулюються Законом України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва".

2. У частині 3 статті 1 проекту йдеться про те, що договори участі у Фонді фінансування будівництва або у Фонді операцій з нерухомістю розглядаються як інвестиційні договори, що підпадають під дію цього проекту. Проте слід врахувати те, що правове регулювання залучення коштів фізичних і юридичних осіб в управління з метою фінансування будівництва житла та особливості управління цими коштами з використанням названих фондів здійснюється відповідно до Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю". У зв'язку з цим положення проекту мають бути узгоджені з відповідними положеннями згаданого Закону.

У цій частині йдеться також про те, що інвестиційними договорами, на які поширюється дія цього Закону, є не лише договори участі у Фонді фінансування будівництва або у Фонді операцій з нерухомістю, а й договори купівлі-продажу емітованих забудовником цільових облігацій, договори купівлі продажу майнових прав на об'єкти інвестування, договори пайової (часткової) участі у фінансуванні будівництва, договори доручення, комісії або спільної діяльності, за яким одна сторона передає або зобов'язується передати другій стороні грошові кошти та в результаті реалізації договору отримує об'єкт нерухомого майна. Разом з тим згідно з частиною 3 статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність" інвестування та фінансування будівництва об'єктів житлового будівництва з використанням недержавних коштів, залучених від фізичних та юридичних осіб, у тому числі в управління, може здійснюватися виключно через фонди фінансування будівництва, фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування, а також шляхом емісії цільових облігацій підприємств, виконання зобов'язань за якими здійснюється шляхом передачі об'єкта (частини об'єкта) житлового будівництва. Інші способи фінансування будівництва таких об'єктів визначаються виключно законами. Отже перелік договорів у частині 3 статті 1 проекту має бути узгоджений з відповідним переліком у статті 4 Закону України "Про інвестиційну діяльність".

3. У статті 2 проекту визначені заходи щодо вирішення проблеми довгобудів в Україні, останнім з яких є затвердження спеціальними комісіями при обласних або прирівняних до них (юридично незрозумілий та некоректний термін) державних адміністраціях плану реанімування (теж не дуже зрозумілий термін) довгобуду та визначення відповідального за їх реалізацію. Проте без вирішення питань фінансування добудови незавершених об'єктів житлового будівництва реального завершення будівництва цих об'єктів не відбудеться, а відповідні права фізичних осіб - інвесторів залишаться без належного захисту. У проекті зазначені питання вирішені лише щодо довгобудів, будівництво яких здійснювалось з використанням коштів державного або місцевих бюджетів, а плановий термін введення їх в експлуатацію прострочено більш ніж на 5 років. У частині 8 статті 10 проекту передбачено, що фінансування їх добудови має здійснюватись за рахунок коштів відповідного бюджету. Однак це положення має бути узгоджено з частиною 3 статті 1 проекту, згідно з якою під довгобудами розуміється "об'єкт житлового будівництва, спорудження якого відбувалось із залученням коштів фізичних осіб". Крім цього, з проекту не зрозуміло, яким чином буде фінансуватися добудова довгобудів, будівництво яких здійснювалось без використання бюджетних коштів. У зв'язку з цим проект було б доцільно доповнити визначенням чітких механізмів фінансування добудови зазначених об'єктів.

4. Спеціальними державними органами, за допомогою яких пропонується забезпечити реалізацію положень закону, у проекті визначені спеціальні комісії з вирішення проблем довгобудів, які утворюються при обласних державних адміністраціях (стаття 3 проекту). На думку управління, утворення таких комісій не узгоджується з Законом України "Про місцеві державні адміністрації". Пункт 9 частини 1 статті 39 названого Закону передбачає, що голови місцевих державних адміністрацій мають право утворювати відповідні комісії лише як консультативні, дорадчі та інші допоміжні органи для сприяння здійсненню повноважень місцевих державних адміністрацій. Отже такі комісії не можуть самостійно приймати розпорядчі акти, як це передбачається у частині 8 статті 3 проекту. Крім цього, слід звернути увагу на те, що визначені у статті 20 Закону України "Про місцеві державні адміністрації" повноваження адміністрацій в галузі містобудування не містять повноважень щодо регулювання питання добудови довгобудів.

Таким, що суперечить закріпленому у частині 5 статті 3 Закону України "Про громадські об'єднання" принципу рівності зазначених організацій перед законом, є обов'язкове включення до складу комісій представників Всеукраїнської громадської організацій "Союз інвесторів України", як це передбачено у частині 4 статті 3 проекту. Річ у тому, що названий принцип дії громадських організацій "передбачає, що громадські об'єднання є рівними у своїх правах та обов'язках відповідно до закону з урахуванням організаційно-правової форми, виду та/або статусу такого об'єднання".

Неполный текст документа!

ВНИМАНИЕ! Полный текст данного документа Вы сможете найти, зарегистрировавшись в новой Информационно-правовой и коммуникационной платформе для бизнеса LIGA:ZAKON!

Кроме того, в ней доступны:
  • все законодательство Украины
  • аналитика и отчетность
  • консультации и справочная информация
Опрос