Идет загрузка документа
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

Анализ судебной практики применения судами законодательства, регулирующего ипотеку как залог недвижимого имущества

Верховный Суд Украины
Письмо от 01.02.2015

ВЕРХОВНИЙ СУД УКРАЇНИ

Аналіз судової практики застосування судами законодавства, яке регулює іпотеку як заставу нерухомого майна

(Витяг)

I. Вступ

1) Правове регулювання, поняття та зміст іпотечних правовідносин

Одним із найбільш ефективних і дієвих способів забезпечення виконання зобов'язання є іпотека, оскільки в результаті іпотеки кредитор отримує матеріальні гарантії щодо виконання зобов'язання, а можлива реальна загроза втрати нерухомого майна, яке має значну економічну вартість і характеризується стабільністю в цивільному обороті, є додатковим стимулом для виконання його боржником.

Правовідносини у сфері іпотеки регулюються низкою нормативно-правових актів. Передусім це Закон від 5 червня 2003 р. N 898-IV "Про іпотеку" (далі - Закон N 898-IV), згідно із ст.  2 якого законодавство України про іпотеку базується на Конституції України і складається з Цивільного кодексу України (далі - ЦК), Господарського кодексу України (далі - ГК), Земельного кодексу України (далі - ЗК), цього Закону та інших нормативно-правових актів, а також міжнародних договорів України.

Норми щодо порядку застосування іпотеки містяться в законах України: від 19 червня 2003 р. N 979-IV "Про іпотечне кредитування, операції з консолідованим іпотечним боргом та іпотечні сертифікати" (далі - Закон N 979-IV), від 19 червня 2003 р. N 978-IV "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (далі - Закон N 978-IV), від 2 вересня 1993 р. N 3425-XII "Про нотаріат" (далі - N 3425-XII), від 1 липня 2004 р. N 1952-IV "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень" (далі - Закон N 1952-IV), від 21 квітня 1999 р. N 606-XIV "Про виконавче провадження" (далі - Закон N 606-XIV) та від 3 червня 2014 р. N 1304-VII "Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті" (далі - Закон N 1304-VII).

Деякі положення стосовно іпотеки містять закони України: від 12 липня 2001 р. N 2658-III "Про оцінку майна, майнових прав та професійну оціночну діяльність в Україні", від 11 грудня 2003 р. N 1378-IV "Про оцінку земель" (далі - Закон N 1378-IV), від 6 жовтня 1998 р. N 161-XIV "Про оренду землі" (далі - Закон N 161-XIV).

Слід ураховувати й норми Сімейного кодексу України (далі - СК), законів України: від 26 квітня 2001 р. N 2402-III "Про охорону дитинства" (далі - Закон N 2402-III), від 2 червня 2005 р. N 2623-IV "Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей" (далі - Закон N 2623-IV), від 8 червня 2000 р. N 1805-III "Про охорону культурної спадщини" (далі - Закон N 1805-III), а також підзаконних актів, зокрема постанови Кабінету Міністрів України від 17 жовтня 2013 р. N 868 "Про затвердження Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень і Порядку надання інформації з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно".

Відповідно до ст. 3607 Цивільного процесуального кодексу України (далі - ЦПК) рішення Верховного Суду України, прийняте за наслідками розгляду заяви про перегляд судового рішення з мотивів неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права у подібних правовідносинах, є обов'язковим для всіх суб'єктів владних повноважень, які застосовують у своїй діяльності нормативно-правовий акт, що містить зазначену норму права, та для всіх судів України. Суди зобов'язані привести свою судову практику у відповідність із рішенням Верховного Суду України.

Відповідно до Закону N 898-IV іпотека - це вид забезпечення виконання зобов'язання нерухомим майном, що залишається у володінні і користуванні іпотекодавця, згідно з яким іпотекодержатель має право в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов'язання одержати задоволення своїх вимог за рахунок предмета іпотеки переважно перед іншими кредиторами цього боржника у порядку, встановленому цим Законом.

Визначення іпотеки міститься і у ст. 575 ЦК, згідно з якою іпотека - це застава нерухомого майна, що залишається у володінні заставодавця або третьої особи.

Іпотекою може бути забезпечене виконання дійсного зобов'язання або задоволення вимоги, яка може виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності (ч. 4 ст. 3 Закону N 898-IV).

Дійсне зобов'язання повинне ґрунтуватися на чинних правових підставах виникнення цивільних прав та обов'язків, передбачених законом, якими є договір або інший правочин, закон, рішення суду (ст. 11, ч. 2 ст. 509 ЦК), і повинне бути спрямоване на реальне настання юридичних наслідків.

Відповідно до визначення термінів, що містяться у ст. 1 Закону N 898-IV, основне зобов'язання - це зобов'язання боржника за договорами позики, кредиту, купівлі-продажу, лізингу, а також зобов'язання, яке виникає з інших підстав, виконання якого забезпечене іпотекою. Так, іпотекою може бути забезпечене зобов'язання щодо управління майном, що випливає із Закону N 978-IV.

Отже, згідно із чинним законодавством іпотекою забезпечуються виключно реально існуючі зобов'язання або вимоги, які можуть виникнути в майбутньому на підставі договору, що набрав чинності. Питання про визначення дійсності правочину пов'язується з моментом його вчинення відповідно до статей 205 - 210 ЦК. Правочин є правомірним, якщо його недійсність прямо не встановлена законом або якщо він не визнаний судом недійсним (ст. 204 ЦК).

Опрос