Идет загрузка документа
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О расторжении договора аренды и возвращении земельного участка

Высший хозяйственный суд
Постановление от 04.12.2014 № 910/1753/14
редакция действует с 01.04.2015

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

04.12.2014 р.

Справа N 910/1753/14

Постанову скасовано
(згідно з постановою Верховного Суду України
 від 1 квітня 2015 року)

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: головуючого, судді - Добролюбової Т. В. (доповідач), суддів: Гоголь Т. Г., Швеця В. О., розглянув матеріали касаційної скарги Київської міської ради на постанову Київського апеляційного господарського суду від 08.10.2014 у справі N 910/1753/14 господарського суду міста Києва за позовом Прокурора Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" про розірвання договору оренди та повернення земельної ділянки. В судовому засіданні взяли участь представники: від позивача: Т. В. А., за дов. [...]; від відповідача - М С. В., за дов. [...]; від прокуратури: Б. В. М., прок. ГПУ, посв. [...].

У судовому засіданні 27.11.2014 оголошувалась перерва до 04.12.2014.

Прокурором Святошинського району міста Києва в інтересах держави в особі Київської міської ради у лютому 2014 року заявлений позов до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" про: 1) розірвання договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007, укладеного між Київською міською радою та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал", відносно земельної ділянки площею 0,3727 га, що розташована на вул. Булгакова, 9 у місті Києві; 2) зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" повернути Київській міській раді земельну ділянку площею 0,3727 га, нормативно-грошова оцінка якої становить 1316399,09 грн., що розташована на вул. Булгакова, 9 у місті Києві, у стані, придатному для використання за цільовим призначенням. Обґрунтовуючи свої вимоги, прокурор вказував на те, що відповідно до умов договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007 відповідач зобов'язувався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору, втім відповідачем вказані зобов'язання не виконані, будівництво не розпочато. При цьому позивач посилався на приписами статей 124, 125, 126, 141 Земельного кодексу України, статей 16, 177, 324, 525, 526, 629 Цивільного кодексу України, статей 301, 306 Закону України "Про планування і забудову територій".

Рішенням Господарського суду міста Києва від 08.07.2014, ухваленим у складі колегії суддів: Удалова О. Г. - головуючого, Любченко М. О., Пукшин Л. Г., позовні вимоги задоволено. Суд першої інстанції установив, що за умовами договору оренди відповідач зобов'язався завершити будівництво до 17.07.2010, проте на момент звернення з позовом будівництво не розпочав, а дозвіл на виконання будівельних робіт N КВ 11412100137 отримав лише 18.06.2012, тобто через два роки після того, як будівництво мало бути завершено. Суд також зазначив, що відповідач не звертався до позивача з пропозиціями щодо внесення зміни до договору оренди та відкладення терміну завершення будівництва, не наведено відповідачем і обставин, які б перешкоджали початку будівництва до 2012 року. Судове рішення обґрунтовано приписами статей 173, 174, 193, 283 Господарського кодексу України, статей 530, 610, 614, 792 Цивільного кодексу України, статей 1, 13, 24, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", пунктів 2.20, 2.21, 2.22 постанови пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 N 6. Київський апеляційний господарський суд у складі колегії суддів: Станіка С. Р. - головуючого, Власова Ю. Л., Хрипуна О. О., постановою від 08.10.2014 перевірене рішення у справі скасував та прийняв нове рішення про відмову у задоволенні позовних вимог. Суд апеляційної інстанції вказав на дотримання відповідачем вимог містобудівного законодавства та зазначив, що порушення строків забудови земельної ділянки за договором оренди сталося не з вини відповідача, адже отримання дозвільної документації на забудову земельної ділянки не залежить від волі відповідача. Водночас, суд вказав на недоведеність факту заподіяння відповідачем шкоди органу місцевого самоврядування у зв'язку з не забудовою спірної земельної ділянки, порушення відповідачем прав орендодавця, істотного порушення останнім умов договору оренди та порушення виконання своїх обов'язків, обумовлених статтею 25 Закону України "Про оренду землі". Окрім цього, суд апеляційної інстанції зазначив, що підставою для розірвання договору може бути саме використання землі не за цільовим призначенням. Київська міська рада звернулась до Вищого господарського суду України з касаційною скаргою, в якій просить постанову у справі скасувати, а рішення просить залишити в силі. Обґрунтовуючи свої вимоги, скаржник вказує на порушення апеляційним судом приписів статті 42 Господарського процесуального кодексу України, статей 173, 174, 193, 283 Господарського кодексу України, статей 530, 610, 614, 792 Цивільного кодексу України, статей 1, 13, 24, 31, 32, 34 Закону України "Про оренду землі", пунктів 2.20, 2.21, 2.22 постанови Пленуму Вищого господарського суду України від 17.05.2011 N 6. Скаржник наголошує на неврахування апеляційним судом того, що пунктом 8.4 договору визначений обов'язок відповідача завершити будівництво до 17.07.2010, а пункт 4 статті 416 Цивільного кодексу України передбачає припинення права користування земельною ділянкою у випадку невикористання її для забудови упродовж 3- х років. Скаржник зауважує і на тому, що обставини стосовно не забудови спірної ділянки підтверджуються актом від 27.03.2013 та актом обстеження земельної ділянки від 20.05.2014. Разом з цим, скаржник вважає, що апеляційним судом не враховано листи Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації від 07.11.2013, від 11.12.2013, протоколи наради з питань навколо капітального будівництва за спірною адресою, і того, що мешканці прилеглих будинків категорично заперечують проти початку будівництва. Від Прокурора Святошинського району міста Києва, Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" відзивів на касаційну скаргу судом не отримано. Вищий господарський суд України, заслухавши доповідь судді Добролюбової Т. В. і пояснення присутніх у судовому засіданні учасників судового процесу, переглянувши матеріали справи і доводи касаційної скарги, перевіривши правильність застосування судами приписів чинного законодавства, відзначає наступне.

Судами попередніх інстанцій установлено, і це підтверджується матеріалами справи, що рішенням Київської міської ради від 24.05.2007 N 537/1198, затверджений проект землеустрою щодо відведення земельної ділянки Товариству з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва та вирішено передати відповідачеві земельну ділянку площею 0,40 га для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва за рахунок міських земель, не наданих у власність чи користування, в тому числі: площею 0,37 га - у довгострокову оренду на 10 років для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом; площею 0,03 га, в межах червоних ліній, - у короткострокову оренду на 5 років для організації будівельних робіт. Установлено судами і те, що на виконання вказаного рішення, 16.07.2007 між Київською міською радою - орендодавцем та Товариством з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" - орендарем, укладений договір оренди земельної ділянки, за умовами якого орендар прийняв в оренду земельну ділянку визначену цим договором. Пунктом 2.1 договору сторони визначили, що об'єктом оренди відповідно до цього договору є земельна ділянка з наступними характеристиками: місце розташування - вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі м. Києва; розмір - 3727 кв. м; цільове призначення - для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку з паркінгом; кадастровий номер - 8000000000:75:319:0069. Судами також установлено, що вказана земельна ділянка передана орендареві 16.07.2007 за актом приймання-передачі земельної ділянки. Пунктом 1.3 договору сторони погодили, що договір укладено на 10 років. Пунктом 8.4 договору оренди орендар, зокрема, зобов'язався завершити забудову земельної ділянки в строки, встановлені проектною документацією на будівництво, затвердженою в установленому порядку, але не пізніше, ніж через три роки з моменту державної реєстрації договору. Водночас, пунктом 11.5 цього ж договору сторони узгодили, що договір може бути достроково розірваний у раз невиконання або неналежного виконання орендарем обов'язків, визначених у пунктах 5.1 та 8.4 цього договору, а пунктом 12.2 сторони також визначили, що у разі невиконання орендарем умов цього договору та обов'язків, передбачених законодавством України, договір може бути достроково розірваний. Судами установлено, що вказаний договір зареєстровано 16.07.2007 Головним управлінням земельних ресурсів виконавчого органу Київської міської ради (Київської міської державної адміністрації), про що зроблено запис за N 75-6-00352 у книзі записів державної реєстрації договорів. Установлено судами і те, що 27.03.2013 під час проведення Інспекцією державного архітектурно-будівельного контролю у міст Києві перевірки дотримання вимог законодавства у сфері містобудівної діяльності, будівельних норм, державних стандартів та правил встановлено, що за вказаною адресою земельна ділянка вільна від забудови, будівельні роботи не розпочато, будівельна техніка, будівельна огорожа відсутня, про що складено відповідний акт, підписаний представником відповідача. Зі змісту акта обстеження земельної ділянки від 20.05.2014 N 649/08 убачається, що земельна ділянка для будівництва, експлуатації та обслуговування багатоквартирного житлового будинку не використовується, ознак ведення будівельних робіт не виявлено, ця обставина не заперечується і відповідачем. Як убачається з матеріалів справи, предметом судового розгляду є вимога Прокурора Святошинського району міста Києва заявлена в інтересах держави в особі Київської міської ради до Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" про: 1) розірвання договору від 16.07.2007 оренди земельної ділянки, площею 0,3727 га, що розташована на вул. Булгакова, 9 у м. Києві; 2) зобов'язання Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" повернути Київській міській раді вказану земельну ділянку у стані, придатному для використання за цільовим призначенням. Відповідно до статті 16 Цивільного кодексу України кожна особа має право звертатися до суду за захистом свого особистого немайнового або майнового права та інтересу. Способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути припинення правовідношення, зокрема шляхом розірвання договору. Статтею 651 Цивільного кодексу України унормовано, що розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. Договір може бути розірвано за рішенням суду на вимогу однієї із сторін у разі істотного порушення договору другою стороною та в інших випадках, встановлених договором або законом. Істотним є таке порушення стороною договору, коли внаслідок завданої цим шкоди друга сторона значною мірою позбавляється того, на що вона розраховувала при укладенні договору. Таким чином, істотним слід визнавати таке порушення, що тягне за собою для іншої сторони неможливість досягнення мети договору. Крім можливих високих додаткових витрат, неотримання доходів, шкода також виключає інші наслідки, які мають істотний негативний вплив на інтереси іншої сторони. Отже, сторона, яка ставить питання про розірвання договору, має довести наявність істотного порушення договору та наявність шкоди, завданих цим порушенням другою стороною, тобто сторона має довести наявність цих двох умов у їх сукупності. За приписами частини 2 статті 792 Цивільного кодексу України відносини щодо оренди земельної ділянки регулюються законом. Відповідно до статті 1 Закону України "Про оренду землі" орендою землі є засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для проведення підприємницької та інших видів діяльності. Поняття договору оренди землі визначено статтею 13 цього ж Закону, за приписами якої договір оренди землі - це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства. Статтями 24, 25 Закону України "Про оренду землі" (в редакції на момент укладення договору) передбачені права та обов'язки орендодавця та орендаря, зокрема орендодавець має право вимагати від орендаря: використання земельної ділянки за цільовим призначенням згідно з договором оренди; дотримання екологічної безпеки землекористування та збереження родючості ґрунтів, додержання державних стандартів, норм і правил, у тому числі місцевих правил забудови населених пунктів; дотримання режиму водоохоронних зон, прибережних захисних смуг, зон санітарної охорони, санітарно-захисних зон, зон особливого режиму використання земель та територій, які особливо охороняються; своєчасного внесення орендної плати; Орендодавець зобов'язаний: передати в користування земельну ділянку у стані, що відповідає умовам договору оренди; при передачі земельної ділянки в оренду забезпечувати відповідно до закону реалізацію прав третіх осіб щодо орендованої земельної ділянки; не вчиняти дій, які б перешкоджали орендареві користуватися орендованою земельною ділянкою; відшкодувати орендарю капітальні витрати, пов'язані з поліпшенням стану об'єкта оренди, яке проводилося орендарем за згодою орендодавця; попередити орендаря про особливі властивості та недоліки земельної ділянки, які в процесі її використання можуть спричинити екологічно небезпечні наслідки для довкілля або призвести до погіршення стану самого об'єкта оренди; Орендар земельної ділянки має право: самостійно господарювати на землі з дотриманням умов договору оренди землі; за письмовою згодою орендодавця зводити в установленому законодавством порядку жилі, виробничі, культурно-побутові та інші будівлі і споруди та закладати багаторічні насадження; отримувати продукцію і доходи; здійснювати в установленому законодавством порядку за письмовою згодою орендодавця будівництво водогосподарських споруд та меліоративних систем; Орендар земельної ділянки зобов'язаний: приступати до використання земельної ділянки в строки, встановлені договором оренди землі, зареєстрованим в установленому законом порядку; виконувати встановлені щодо об'єкта оренди обмеження (обтяження) в обсязі, передбаченому законом або договором оренди землі; дотримуватися режиму використання земель природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення; у п'ятиденний строк після державної реєстрації договору оренди земельної ділянки державної або комунальної власності надати копію договору відповідному органу державної податкової служби. За приписами статті 31 названого Закону договір оренди землі може бути розірваний за згодою сторін. На вимогу однієї із сторін договір оренди може бути достроково розірваний за рішенням суду в порядку, встановленому законом. Розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. Порядок припинення договору оренди землі шляхом його розірвання унормований статтею 32 Закону України "Про оренду землі", а саме на вимогу однієї із сторін договір оренди землі може бути достроково розірваний за рішенням суду у разі невиконання сторонами обов'язків, передбачених статтями 24 і 25 цього Закону та умовами договору, у разі випадкового знищення чи пошкодження об'єкта оренди, яке істотно перешкоджає передбаченому договором використанню земельної ділянки, а також на підставах, визначених Земельним кодексом України та іншими законами України. При цьому, якщо підставою розірвання договору оренди землі визначається невиконання або несвоєчасне виконання орендарем передбаченого договором обов'язку щодо здачі об'єкта будівництва в експлуатацію у встановлений граничний строк, то судам слід виходити з положень Законів України "Про основи містобудування" та "Про регулювання містобудівної діяльності" (набрав чинності з 12.03.2011) і відповідних обставин, які впливають або могли б вплинути на порушення строків будівництва та введення в експлуатацію об'єкта. У вирішенні таких спорів суди повинні з'ясовувати, у чому полягає шкода, завдана органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування у зв'язку із зазначеною обставиною, та чим саме така обставина порушує чи обмежує права орендодавця, а тому чи буде це істотним порушенням умов договору оренди, що в подальшому може потягнути його розірвання; судами також повинні досліджуватися якісні характеристики об'єкта будівництва, обсяг будівництва, а також реальні строки здачі в експлуатацію об'єкта, що має визначатися проектом будівництва, який відповідно повинен бути предметом вивчення судом. Статтею 34 Закону України "Про оренду землі" визначені наслідки розірвання договору оренди землі, а саме у разі розірвання договору орендар зобов'язаний повернути орендодавцеві земельну ділянку на умовах, визначених договором. Дослідивши обставини справи, суди обох інстанцій вірно установили, що відповідно до пункту 8.4 договору оренди земельної ділянки від 16.07.2007 відповідач зобов'язався завершити будівництво до 17.07.2010. Установлено судами і те, що на час звернення з даним позовом - 05.02.2014 будівництво на спірній земельній ділянці не розпочато. Між тим, скасовуючи рішення у справі про задоволення позовних вимог суд апеляційної інстанції, перелічивши надані відповідачем документи, а саме: дозвіл на виконання будівельних робіт від 18.06.2012; експертний звіт щодо розгляду проектної документації, який затверджений 19.07.2012; наказ Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" від 25.05.2012 про затвердження проекту будівництва; ліцензія Товариства з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" на здійснення господарської діяльності, пов'язаної зі створенням об'єктів архітектури, зі строком дії до 08.06.2014; проект будівництва багатоквартирного житлового будинку з паркінгом; технічні умови; декларація про початок виконання підготовчих робіт від 25.01.2012; архітектурно-планувальне завдання; містобудівне обґрунтування місця розташування та визначення параметрів окремого об'єкта містобудування, виходив з того, що отримання дозвільних документів на забудову земельної ділянки не залежало від волі відповідача, втім суд апеляційної інстанції не врахував відсутність в матеріалах справи доказів, які б підтверджували вжиття останнім заходів для отримання цих документів до 2012 року, враховуючи те, що за умовами договору відповідач мав завершити будівництво ще у 2010 році. В той же час, судом першої інстанції установлено, що відповідачем не доведено наявності поважних обставин, які б унеможливили отримання ним дозвільних документів та завершити будівництво у строки визначені договором. Окрім цього, як вірно враховано судом першої інстанції, матеріали справи не містять доказів, які б свідчили про звернення відповідача до позивача з пропозиціями щодо внесення змін до договору оренди в частині терміну завершення будівництва чи його відкладення. Визнаються неспроможними і посилання апеляційного суду на те, що згідно з експертним звітом щодо розгляду проектної документації (позитивний) проекту "Будівництво багатоквартирного жилого будинку з паркінгом на вул. Булгакова, 9 у Святошинському районі міста Києва" тривалість будівництва складатиме 29 місяців, тобто 2 роки 5 місяців, адже на момент вирішення спору будівництво не розпочато. Таким чином, відсутні підстави стверджувати, що міській раді не завдано шкоди. Враховується і те, що договір оренди земельної ділянки від 16.07.2007, за умовами якого Товариству з обмеженою відповідальністю "Торговельний універсал" передана земельна ділянка площею 298 кв. м, для організації будівельних робіт на вул. Булгакова, 9, був укладений строком на 5 років, тобто строк його дії закінчився, доказів які б свідчили про його поновлення матеріали справи не містять. Окрім цього, визнаючи недоведеним заподіяння відповідачем шкоди органу місцевого самоврядування у зв'язку з не забудовою земельної ділянки за договором оренди, суд апеляційної інстанції послався на акт перевірки від 27.03.2013, та акт обстеження земельної ділянки N 649/08 від 20.05.2014, втім, як установлено судом першої інстанції, і це підтверджується матеріалами справи, вказані акти підтверджують факт не проведення відповідачем дій із забудови земельної ділянки, що свідчить про тривале порушення відповідачем умов договору оренди. Водночас, судом першої інстанції підставно враховано листи Святошинської районної в місті Києві державної адміністрації від 07.11.2013, від 11.12.2013, протокол наради з питань навколо капітального будівництва на вул. Булгакова, 9 щодо заперечення мешканців прилеглих будинків проти початку будівництва за спірною адресою. Відповідно до статті 104 Господарського процесуального кодексу України підставами для скасування або зміни рішення місцевого господарського суду є неповне з'ясування обставин, що мають значення для справи; недоведеність обставин, що мають значення для справи, які місцевий господарський суд визнав встановленими; невідповідність висновків, викладених у рішенні місцевого господарського суду, обставинам справи; порушення або неправильне застосування норм матеріального чи процесуального права. Проте суд апеляційної інстанції, установивши такі ж обставини справи, як і суд першої інстанції, неправильно застосував вимоги наведеного законодавства, що призвело до безпідставного скасування рішення у

Опрос