Идет загрузка документа (25 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О признании заключенным и действительным договора аренды земельного участка, признании статуса арендатора земельного участка

Высший хозяйственный суд
Постановление от 15.04.2008 № 16/187-07-5319

ВИЩИЙ ГОСПОДАРСЬКИЙ СУД УКРАЇНИ

ПОСТАНОВА

15.04.2008 р. 

N 16/187-07-5319 

Відмовлено у порушенні провадження з перегляду
ухвалою Судової палати у господарських справах
Верховного Суду України
від 19 червня 2008 року

Вищий господарський суд України у складі колегії суддів: головуючого Овечкіна В. Е., суддів: Чернова Є. В., Цвігун В. Л. (за участю представників: позивача - Г. О. Г., відповідача - не з'явилися, третьої особи - не з'явилися), розглянувши у відкритому судовому засіданні касаційну скаргу Одеської міської ради на постанову від 20.12.2007 Одеського апеляційного господарського суду у справі N 16/187-07-5319 за позовом ВТФ "Галатея" до Одеської міської ради (третя особа - Одеське міське управління земельних ресурсів) про визнання укладеним та дійсним договору оренди земельної ділянки, визнання за позивачем статусу орендаря земельної ділянки, встановив:

Рішенням господарського суду Одеської області від 12.11.2007 (суддя Желєзна С. П.), залишеним без змін постановою Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 (судді: Андрєєва Е. І., Мацюра П. Ф., Ліпчанська Н. В.) позов задоволено - на підставі ч. 2 ст. 16, ч. 2 ст. 220 ЦК України, ст. 20 ГК України, ст. 120 Земельного кодексу України та ст. 14 Закону України "Про оренду землі" визнано за ВТФ "Галатея" статус орендаря земельної ділянки загальною площею 0,1138 га за адресою: м. Одеса, вул. Ковальська, 59 - вул. Успенська, 70; визнано укладеним та дійсним договір оренди земельної ділянки між ВТФ "Галатея" та Одеською міською радою від 15.06.2004 р.

Рішення мотивоване тими обставинами, що чинним рішенням Одеської міської ради від 15.06.2004 N 2740 "Про затвердження проекту відведення та надання ВТФ "Галатея" в оренду земельної ділянки загальною площею 0,1138 га за адресою: м. Одеса, вул. Ковальська, 59 - вул. Успенська, 70, для будівництва офісного центру з виставковим залом та його подальшої експлуатації й обслуговування, організації будівництва та благоустрою прилеглої території" затверджено договір оренди вказаної земельної ділянки, але Одеська міська рада ухиляється від нотаріального посвідчення цього договору, залишивши без відповіді лист-клопотання ВТФ "Галатея" від 24.05.2006 N 183 про призначення дати нотаріального посвідчення договору оренди від 15.06.2004 р.

Одеська міська рада в поданій касаційній скарзі просить постанову скасувати, прийняти нове рішення про відмову в позові, посилаючись на порушення судами першої та апеляційної інстанцій норм матеріального та процесуального права, а саме ст. ст. 144 Конституції України, ч. 1 ст. 124, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України, ст. ст. 14, 15, 17, 21 Закону України "Про оренду землі" та ст. 104 ГПК України. Зокрема, скаржник вказує на те, що з моменту прийняття Одеською міською радою рішення від 15.06.2004 N 2740 ВТФ "Галатея" не зверталося до Одеського міського управління земельних ресурсів з приводу оформлення документів, що посвідчують право оренди земельної ділянки, як того вимагають п. п. 2, 3, 4.1 зазначеного рішення ради. Позивачу було надано протокол узгодження договірної орендної плати, яка згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди земельної ділянки, однак, даний протокол замовником узгоджено та підписано не було, що в, свою чергу, позбавило Одеську міську раду в особі Одеського міського голови правових підстав для підписання договору оренди земельної ділянки. Окрім того, рішення судом першої інстанції прийнято без залучення до участі у справі Одеської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах" стосовно прав та обов'язків вказаного підприємства, оскільки до його повноважень входить видача правовстановлюючих документів на земельну ділянку, реєстрація права на земельні ділянки тощо.

Колегія суддів, перевіривши фактичні обставини справи на предмет повноти їх встановлення і правильності юридичної оцінки судами попередніх інстанцій і заслухавши пояснення присутніх у засіданні представників сторін та третьої особи, дійшла висновку, що касаційна скарга підлягає частковому задоволенню, а оскаржувана рішення та постанова - скасуванню з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області з наступних підстав.

Залишаючи без змін первісне рішення про задоволення позову апеляційний господарський суд виходив з того, що:

Рішенням Одеської міської ради від 15.06.2004 N 2740 "Про затвердження проекту відведення та надання ВТФ "Галатея" в оренду земельної ділянки загальною площею 0,1138 га за адресою: м. Одеса, вул. Ковальська, 59 - вул. Успенська, 70, для будівництва офісного центру з виставковим залом та його подальшої експлуатації й обслуговування, організації будівництва та благоустрою прилеглої території" вирішено затвердити проект відведення та договір оренди вказаної земельної ділянки.

Позивачем у встановленому порядку було набуто право власності на об'єкт нерухомого майна, який знаходиться на спірній земельній ділянці, що в силу положень ст. 120 Земельного кодексу України надає йому право вимагати від Одеської міської ради оформлення правовстановлюючих документів на земельну ділянку на умовах оренди.

Одеська міська рада на підставі вимог чинного законодавства зобов'язана була укласти договір оренди з позивачем, сторони дійшли згоди щодо усіх істотних умов договору оренди вказаної земельної ділянки, однак, відповідач ухиляється від його підписання та нотаріального посвідчення, приймаючи при цьому орендну плату від позивача, що є доказом виконання сторонами умов договору оренди від 15.06.2004.

Однак, колегія не може погодитися з висновками суду з огляду на таке.

Відповідно до ч. 2 ст. 16 ЦК України способами захисту цивільних прав та інтересів можуть бути:

1) визнання права;

2) визнання правочину недійсним;

3) припинення дії, яка порушує право;

4) відновлення становища, яке існувало до порушення;

5) примусове виконання обов'язку в натурі;

6) зміна правовідношення;

7) припинення правовідношення;

8) відшкодування збитків та інші способи відшкодування майнової шкоди;

9) відшкодування моральної (немайнової) шкоди;

10) визнання незаконними рішення, дій чи бездіяльності органу державної влади, органу влади Автономної Республіки Крим або органу місцевого самоврядування, їхніх посадових і службових осіб.

Згідно з ч. 2 ст. 20 ГК України кожний суб'єкт господарювання та споживач має право на захист своїх прав і законних інтересів. Права та законні інтереси зазначених суб'єктів захищаються шляхом:

визнання наявності або відсутності прав;

визнання повністю або частково недійсними актів органів державної влади та органів місцевого самоврядування, актів інших суб'єктів, що суперечать законодавству, ущемлюють права та законні інтереси суб'єкта господарювання або споживачів; визнання недійсними господарських угод з підстав, передбачених законом;

відновлення становища, яке існувало до порушення прав та законних інтересів суб'єктів господарювання;

припинення дій, що порушують право або створюють загрозу його порушення;

присудження до виконання обов'язку в натурі;

відшкодування збитків;

застосування штрафних санкцій;

застосування оперативно-господарських санкцій;

застосування адміністративно-господарських санкцій;

установлення, зміни і припинення господарських правовідносин;

іншими способами, передбаченими законом.

Отже, чинне законодавство не передбачає такого способу захисту цивільних прав, як визнання договору (правочину) укладеним чи неукладеним за результатами розгляду відповідних позовних вимог.

Визнання договору (правочину) укладеним чи неукладеним по суті є встановленням факту, що має юридичне значення, та може мати місце лише при розгляді спору про право цивільне.

Касаційна інстанція враховує, що наведеної правової позиції дотримується Верховний Суд України при здійсненні касаційного перегляду судових рішень у справах про визнання договорів недійсними (постанови ВСУ від 14.01.2002 у справі N 15108/4-20 та від 04.04.2006 у справі N 40/270пд).

Таким чином, встановлення судом факту укладення договору може мати місце лише при розгляді іншого господарського спору, проте, цей договір не може бути визнано укладеним в судовому порядку шляхом задоволення відповідних позовних вимог, оскільки це суперечить ч. 2 ст. 16 ЦК України.

В зв'язку з цим в разі ухилення однієї з сторін від підписання договору, всі істотні умови якого погоджено сторонами, заінтересована сторона може звернутися з позовом про спонукання іншої сторони до укладення договору на умовах проекту, запропонованого позивачем (ч. 3 ст. 84 ГПК України), а тому пред'явлений ВТФ "Галатея" позов про визнання укладеним непідписаного відповідачем договору оренди земельної ділянки від 15.06.2004 не відповідає встановленим способам захисту цивільних прав.

Що стосується визнання судом дійсним вказаного договору, як такого, від нотаріального посвідчення якого безпідставно ухиляється відповідач, то колегія зазначає наступне.

Дійсно, частиною 2 ст. 220 ЦК України передбачено, що у разі, якщо сторони домовилися щодо усіх істотних умов договору, що підтверджується письмовими доказами, і відбулося повне або часткове виконання договору, але одна із сторін ухилилася від його нотаріального посвідчення, суд може визнати такий договір дійсним. У цьому разі наступне нотаріальне посвідчення договору не вимагається.

Отже, виходячи зі змісту ч. 2 ст. 220 ЦК України предметом позову про визнання договору дійсним може бути лише договір, підписаний обома сторонами. Водночас відповідно до ч. 2 ст. 207 цього Кодексу правочин вважається таким, що вчинений у письмовій формі, якщо він підписаний його стороною (сторонами). Правочин, який вчиняє юридична особа, підписується особами, уповноваженими на це її установчими документами, довіреністю, законом або іншими актами цивільного законодавства, та скріплюється печаткою.

Наведені вимоги також узгоджуються з приписами ч. 1 ст. 14 Закону України "Про оренду землі", згідно з якою договір оренди землі укладається у письмовій формі і за бажанням однієї із сторін може бути посвідчений нотаріально.

Як встановлено судом першої інстанції, до нинішнього часу договір оренди земельної ділянки зі сторони Одеської міської ради в особі Одеського міського голови не підписаний, що виключає наявність підстав для визнання його дійсним з мотивів ухилення відповідача від нотаріального посвідчення договору.

Тим більше, що відповідно до ч. 3 ст. 640 ЦК України договір, який підлягає нотаріальному посвідченню або державній реєстрації, є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення або державної реєстрації, а в разі необхідності і нотаріального посвідчення, і державної реєстрації - з моменту державної реєстрації.

Згідно зі ст. 20 Закону України "Про оренду землі" укладений договір оренди землі підлягає державній реєстрації, а у відповідності до ст. 18 цього закону договір оренди землі набирає чинності після його державної реєстрації.

З матеріалів справи не вбачається, судами не встановлено та позивачем не доведено проведення державної реєстрації договору оренди земельної ділянки, яку передбачено передати позивачу за рішенням Одеської міської ради від 15.06.2004 N 2740 "Про затвердження проекту відведення та надання ВТФ "Галатея" в оренду земельної ділянки загальною площею 0,1138 га за адресою: м. Одеса, вул. Ковальська, 59 - вул. Успенська, 70, для будівництва офісного центру з виставковим залом та його подальшої експлуатації й обслуговування, організації будівництва та благоустрою прилеглої території".

Судами також не надано належної правової оцінки доводам скаржника щодо відсутності звернення позивача до Одеського міського управління земельних ресурсів з приводу оформлення документів, що посвідчують право оренди земельної ділянки, як того вимагають п. п. 2, 3, 4.1 зазначеного рішення ради, а також твердженням відповідача про те, що позивачем (замовником) не було узгоджено та не було підписано наданий йому протокол узгодження договірної орендної плати, яка згідно зі ст. 15 Закону України "Про оренду землі" є істотною умовою договору оренди земельної ділянки.

Відповідно до ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України право на оренду земельної ділянки виникає після укладення договору оренди і його державної реєстрації.

З огляду на це, задоволення судом позовної вимоги про визнання за ВТФ "Галатея" статусу орендаря спірної земельної ділянки не відповідає вимогам ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України та ст. ст. 18, 20 Закону України "Про оренду землі", оскільки за умов відсутності укладення та державної реєстрації договору оренди спірної земельної ділянки право на її оренду у позивача не виникло та статус орендаря стосовно цієї земельної ділянки позивач не набув.

Окрім того, такий позов не відповідає способам захисту цивільних прав, встановленим ч. 2 ст. 16 ЦК України.

Водночас при розгляді судом спору в цій частині позовних вимог прийнято рішення, що стосується прав і обов'язків особи, яка не були залучена до участі в справі, а саме Одеської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах", оскільки відповідно до п. 3.1 Інструкції про порядок складання, видачі, реєстрації і зберігання державних актів на право власності на земельну ділянку і право постійного користування земельною ділянкою та договорів оренди землі (затверджена наказом Державного комітету України по земельних ресурсах від 04.05.99 р. N 43 та зареєстрована в Міністерстві юстиції України 04.06.99 р. за N 354/3647) до кола повноважень Одеської регіональної філії ДП "Центр державного земельного кадастру при Держкомземі України по земельних ресурсах" відноситься видача правовстановлюючих документів на земельну ділянку, реєстрація договорів оренди земельних ділянок, внесення змін до земельного кадастру тощо.

Згідно з п. 3 ст. 1119 та п. 3 ч. 2 ст. 11110 Господарського процесуального кодексу України вказане процесуальне порушення є в будь-якому випадку підставою для скасування оскаржуваних рішення та постанови і передачі справи на новий розгляд до суду першої інстанції.

Передчасним вважається також визначення судами датою укладення договору спірної земельної ділянки 15 червня 2004 року, оскільки наявний у справі проект договору, підписаний позивачем (а. с. 9. 10 том 1), датований 1 серпня 2004 року.

Колегія не приймає до уваги посилання суду першої інстанції на факт знаходження на спірній земельній ділянці належного позивачу нерухомого майна в обґрунтування підстав для задоволення позову, оскільки чинне земельне законодавство (ст. 120 Земельного кодексу України) не передбачає автоматичного переходу до власника будівлі або споруди права користування земельною ділянкою, на якій розташована будівля чи споруда. Таке право користування переходить до власника будівлі на підставі договору оренди (ч. 1 ст. 120 Земельного кодексу України). Водночас з матеріалів справи не вбачається та позивачем не доведено укладення між сторонами договору оренди спірної земельної ділянки у порядку, як того вимагають ч. 1 ст. 124, ч. 2 ст. 125 Земельного кодексу України в підтвердження правомірності користування земельною ділянкою на умовах оренди.

Зазначеним обставинам, які безпосередньо стосуються предмета даного господарського спору, судами першої та апеляційної інстанції всупереч вимогам ст. 43 Господарського процесуального кодексу України не надано ретельної правової оцінки, а згідно імперативних вимог ч. 2 ст. 1117 Господарського процесуального кодексу України касаційна інстанція не має права встановлювати або вважати доведеними обставини, що не були встановлені у рішенні та постанові господарського суду чи відхилені ним, вирішувати питання про перевагу одних доказів над іншими, збирати нові докази чи додатково перевіряти наявні у справі докази.

Зважаючи на викладене, касаційна інстанція на підставі ч. 2 ст. 1115 Господарського процесуального кодексу України дійшла висновку про неповне встановлення обставин справи та обумовлену цим неможливість надання належної юридичної оцінки всім обставинам справи, в зв'язку з чим справа підлягає направленню на новий розгляд для достовірного з'ясування інших обставин, які мають істотне значення для правильного вирішення спору.

Враховуючи викладене та керуючись ст. ст. 1115, 1117 - 11112 Господарського процесуального кодексу України, Вищий господарський суд України постановив:

Касаційну скаргу Одеської міської ради задовольнити частково.

Рішення господарського суду Одеської області від 12.11.2007 та постанову Одеського апеляційного господарського суду від 20.12.2007 у справі N 16/187-07-5319 скасувати з передачею справи на новий розгляд до господарського суду Одеської області.

 

Головуючий, суддя 

В. Овечкін 

Судді: 

Є. Чернов 

В. Цвігун 

Опрос