Идет загрузка документа (26 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно способов обеспечения выполнения обязательств перед инвесторами (неофициальный текст)

Субъект законодательной инициативы
Проект, Неофициальный текст от 11.10.2013

ЗАКОН УКРАЇНИ

Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо способів забезпечення виконання зобов'язань перед інвесторами

Верховна Рада України постановляє:

I. Внести зміни до таких законодавчих актів України:

1. У Законі України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" (Відомості Верховної Ради України, 2003 р., N 52, ст. 377; 2006 р., N 13, ст. 110; 2009 р., N 17, ст. 236; 2010 р., N 34, ст. 486; 2011 р., N 34, ст. 343; 2012 р., N 7, ст. 53, N 60, ст. 2410):

1) у статті 2:

доповнити абзацом такого змісту:

"вартість будівництва житлового будинку - погоджена управителем і забудовником вартість будівництва житлового будинку;";

абзац чотирнадцятий викласти у такій редакції:

"фінансування будівництва - використання управителем отриманих в управління коштів на проведення проектно-вишукувальних робіт та організацію спорудження і прийняття в експлуатацію об'єктів будівництва за умовами договору;"

2) частину другу статті 9 викласти у такій редакції:

"Істотними умовами договору, укладеного між забудовником та управителем ФФБ, повинні бути:

зобов'язання забудовника після прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію передати об'єкти інвестування довірителям ФФБ на умовах, передбачених цим Законом та Правилами ФФБ;

відповідальність забудовника перед управителем за цільове використання коштів, за виконання усіх робіт, передбачених проектною документацією, за своєчасне прийняття об'єкта будівництва в експлуатацію;

зобов'язання забудовника застрахувати за власні кошти свою відповідальність перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію або отримати гарантію банку;

запланована дата (місяць і рік) введення об'єкта будівництва в експлуатацію, яка має відповідати даті, що зазначається у договорі про участь у ФФБ".

3) доповнити статтями 102 - 104 такого змісту:

"Стаття 102. Особливості забезпечення виконання зобов'язання забудовника щодо передачі об'єктів інвестування довірителям ФФБ

Виконання зобов'язання забудовника щодо передачі об'єктів інвестування довірителям забезпечується одним із таких способів:

1) страхуванням забудовником своєї відповідальності перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію відповідно до статті 103 цього Закону;

2) гарантією банка відповідно до статті 104 цього Закону.

Конкретний спосіб забезпечення виконання зобов'язання визначається правилами ФФБ.

Стаття 103. Страхування забудовником своєї відповідальності перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію

У разі, якщо правилами ФФБ визначено, що виконання зобов'язань забудовника щодо передачі об'єктів інвестування довірителям ФФБ забезпечується страхуванням забудовником своєї відповідальності перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію, забудовник за кожним житловим будинком укладає договір страхування своєї відповідальності перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію (далі - договір страхування).

Забудовник до укладення договору страхування зобов'язаний отримати письмову згоду управителя щодо вибору конкретного страховика.

Копію договору страхування забудовник надає управителю ФФБ протягом трьох робочих днів з дати його укладення.

Договір страхування укладається протягом десяти робочих днів з дати укладення договору між забудовником та управителем ФФБ. Дата закінчення дії договору страхування визначається за згодою сторін, але дія такого договору не може закінчитися раніше ніж через 6 місяців від запланованої дати прийняття в експлуатацію відповідного житлового будинку.

Страховим випадком, із настанням якого у страховика виникає обов'язок здійснити страхове відшкодування за договором страхування, є неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 6 місяців від запланованої дати його введення в експлуатацію.

Вигодонабувачем за договором страхування є управитель ФФБ. Управитель ФФБ при отриманні суми страхового відшкодування зобов'язаний вжити всіх заходів, передбачених цим Законом, щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію. У разі неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 12 місяців з дати отримання управителем ФФБ сум страхового відшкодування в повному обсязі, управитель ФФБ протягом 1 місяця зобов'язаний виплатити довірителям внесені ними до ФФБ кошти.

Страхова сума, в межах якої страховик зобов'язаний провести страхові виплати, визначається вартістю будівництва житлового будинку.

Страхова виплата, що здійснюється на користь управителя ФФБ як довірчого власника, зараховується управителем ФФБ на рахунок ФФБ для здійснення управителем ФФБ фінансування будівництва відповідного житлового будинку. В цьому випадку управитель, за рахунок отриманої страхової виплати, фінансує заходи для закінчення будівництва відповідного житлового будинку та прийняття його в експлуатацію.

Страховик, який здійснив страхову виплату, має право зворотної вимоги (регресу) до винної сторони.

Довірителі мають право за свій рахунок застрахувати у добровільному порядку майнові чи немайнові ризики, пов'язані з договором про участь у фонді фінансування будівництва.

Стаття 104. Банківська гарантія

За гарантією банк гарантує перед управителем як довірчим власником виконання забудовником зобов'язання щодо передачі довірителям об'єктів інвестування.

До видачі гарантії забудовник зобов'язаний отримати письмову згоду управителя щодо вибору конкретного банка, який видає гарантію.

Гарантія видається протягом десяти робочих днів з дати укладення договору між забудовником та управителем ФФБ. Дія гарантії не може закінчитися раніше 6 місяців від запланованої дати введення житлового будинку в експлуатацію.

Якщо банківська гарантія видається під заставу, предметом такої застави не може бути нерухомість або майнові права на нерухомість, які є предметом іпотеки за іпотечним договором, укладеним між забудовником та управителем ФФБ.

Сума гарантії визначається вартістю будівництва житлового будинку. У разі неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 6 місяців від запланованої дати прийняття такого будинку в експлуатацію, банк зобов'язаний за вимогою управителя виплатити йому в межах суми гарантії грошову суму, яка необхідна для завершення спорудження житлового будинку та прийняття його в експлуатацію.

Гарантія не може бути відкликана банком.

Грошова сума, яка сплачується за гарантією на користь управителя ФФБ як довірчого власника, зараховується управителем ФФБ на рахунок ФФБ для здійснення управителем ФФБ фінансування будівництва відповідного житлового будинку. В цьому випадку управитель, за рахунок отриманої грошової суми за гарантією, фінансує заходи для закінчення будівництва відповідного житлового будинку та прийняття його в експлуатацію.

Управитель ФФБ при отриманні грошової суми за гарантією зобов'язаний вжити всіх заходів, передбачених цим Законом, щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію. У разі неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 12 місяців з дати отримання управителем ФФБ грошової суми за гарантією в повному обсязі, управитель ФФБ протягом 1 місяця зобов'язаний виплатити довірителям внесені ними до ФФБ кошти.";

4) частину другу статті 12 викласти в такій редакції:

"Правила ФФБ визначають вид ФФБ, процедуру створення ФФБ, порядок організації взаємовідносин забудовника, управителя та довірителів, порядок встановлення управління майном, умови, особливості та обмеження здійснення управління майном, напрями та порядок використання залучених коштів, порядок участі у фонді та відмови від участі в ньому, типи вимірних одиниць об'єктів інвестування, порядок та умови закріплення об'єкта інвестування за довірителем, розмір винагороди управителя, відповідальність управителя і забудовника за невиконання прийнятих на себе зобов'язань, спосіб забезпечення виконання зобов'язання забудовника щодо передачі об'єктів інвестування довірителям, інформацію про страховика, з яким укладено договір страхування (у разі обрання цього способу забезпечення виконання зобов'язань), або інформацію про банк, який видав гарантію, а також інші умови функціонування ФФБ.";

5) частину сьому статті 14 доповнити новим абзацом восьмим такого змісту:

"чинний договір страхування або гарантію банку.";

6) у статті 16:

частину першу викласти у такій редакції:

"Фінансування будівництва за рахунок коштів ФФБ виду А управитель здійснює за рахунок отриманих в управління коштів, за винятком оперативного резерву, в порядку, визначеному договором, у межах вартості будівництва. У разі якщо обсяг фактично залучених від довірителів коштів менший обсягу, визначеного графіком фінансування, забудовник ФФБ виду А здійснює будівництво за рахунок інших джерел і не звільняється від відповідальності за неналежне виконання зобов'язань перед управителем.";

частину четверту доповнити новим абзацом восьмим такого змісту:

"чинний договір страхування або гарантія банку".

7) частину першу статті 20 доповнити новим абзацом шостим такого змісту:

"виплати довірителю внесених ним до ФФБ коштів у випадках, визначених статтями 103 та 104 цього Закону;".

2. Статтю 5 Закону України "Про страхування" (Відомості Верховної Ради України, 2002 р., N 7, ст. 50 із наступними змінами) доповнити частиною третьою такого місту:

"Обов'язкова наявність договору страхування може бути передбачена іншими законами. У такому випадку страховик укладає договір страхування згідно з ліцензією, виданою на провадження відповідного виду добровільного страхування, якщо інше не передбачено законом".

3. Частину першу статті 34 Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" (Відомості Верховної Ради України, 2011 р., N 34, ст. 343; 2011 р., N 27, ст. 274, N 29, ст. 345; із змінами, внесеними законами України від 16 жовтня 2012 року N 5459-VI та від 20 листопада 2012 року N 5496-VI) доповнити пунктом 4 такого змісту:

"4) укладення замовником договору страхування відповідальності забудовника перед третіми особами (інвесторами) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію або отримання гарантії банку на випадок неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 6 місяців від запланованої дати введення житлового будинку в експлуатацію, яка визначена у договорі про організацію спорудження такого житлового будинку. Вигодонабувачем за такими договором страхування або гарантією є інвестор, якщо інше не визначено законом".

II. Прикінцеві положення

1. Цей Закон набирає чинності з дня його опублікування.

2. Кабінету Міністрів України у тримісячний строк з дня набрання чинності цим Законом:

привести свої нормативно-правові акти у відповідність із цим Законом;

забезпечити приведення міністерствами, іншими центральними органами виконавчої влади їх нормативно-правових актів у відповідність із цим Законом.

 

Голова
Верховної Ради України

 

 

* * *

АНАЛІЗ РЕГУЛЯТОРНОГО ВПЛИВУ
проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо способів забезпечення виконання зобов'язань перед інвесторами"

1. Визначення та аналіз проблеми, яку буде розв'язано шляхом державного регулювання

Діюча на сьогодні схема залучення коштів населення в масове будівництво житла, зокрема та, що реалізується через фонди фінансування будівництва (далі - ФФБ) згідно із Законом України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", не спроможна повністю захистити інвестора і гарантувати, що об'єкт будівництва буде своєчасно збудований та переданий законним власникам.

У зв'язку з необхідністю підвищення надійності діючої на сьогодні схеми фінансування будівництва житла через ФФБ, а також інших схем фінансування будівництва житла, які реалізуються без участі фінансових посередників та передбачають отримання житла у власність інвесторів (договори купівлі-продажу майнових прав, договори про спільну діяльність, житлово-будівельні кооперативи), необхідно запровадити механізми забезпечення виконання зобов'язань перед інвесторами.

З метою убезпечення інвесторів від можливих збитків, які можуть виникнути внаслідок неприйняття об'єкта будівництва в експлуатацію, а також на виконання Концепції розвитку ринків небанківських фінансових послуг України на 2013 - 2014 роки та доручення Першого віце-прем'єр-міністра України від 13.03.2013 N 10415/0/1-3 Нацкомфінпослуг розроблено проект Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо способів забезпечення виконання зобов'язань перед інвесторами".

2. Визначення цілей державного регулювання

Метою прийняття цього регуляторного акта є убезпечення інвесторів під час інвестування та фінансування житлового будівництва від можливих збитків, які можуть виникнути внаслідок неприйняття об'єкта будівництва в експлуатацію.

3. Визначення та оцінка альтернативних способів досягнення встановлених цілей

Альтернативним способом досягнення цілей державного регулювання є залишення існуючого стану речей. Однак, при обранні такого способу питання щодо убезпечення інвесторів від ризиків неотримання житла у власність залишається неврегульованим.

Інші альтернативні варіанти відсутні.

Способом досягнення зазначених цілей, обраним Нацкомфінпослуг, є внесення змін до Законів України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю", "Про страхування", "Про регулювання містобудівної діяльності" щодо запровадження способів забезпечення виконання зобов'язань забудовником перед інвесторами.

Перевагою обраного способу досягнення зазначених цілей є врегулювання питання щодо захисту майнових прав фізичних осіб - інвесторів.

4. Опис механізму, який забезпечить розв'язання визначеної проблеми шляхом прийняття регуляторного акта

Механізм, який пропонується застосувати для розв'язання проблеми, полягає в запровадженні способів забезпечення виконання забудовниками зобов'язань перед інвесторами, таких як страхування відповідальності забудовника перед третіми особами (довірителями) за неналежне виконання та/або невиконання своїх обов'язків щодо прийняття житлового будинку в експлуатацію, а також банківської гарантії.

Законопроектом пропонується надати забудовникам право самостійно обирати один з вищезазначених способів забезпечення виконання зобов'язань.

Подібні механізми забезпечення виконання зобов'язань перед інвесторами запроваджено в Росії згідно із Федеральним Законом від 30.12.2012 N 294-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Обов'язок укласти договір страхування або отримати банківську гарантію покладається на забудовника. Це зумовлено тим, що саме забудовник в системі ФФБ відповідає за кінцевий результат діяльності ФФБ та відповідно до частини першої статті 9 Закону України "Про фінансово-кредитні механізми і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю" на забудовника покладається обов'язок передати об'єкти інвестування установникам фонду.

Страхове відшкодування або виплата за гарантією виплачується у разі неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 6 місяців від запланованої дати його введення в експлуатацію.

Вигодонабувачем за договором страхування або за гарантією є управитель ФФБ як довірчий власник.

Після отримання страхового відшкодування або грошової суми за гарантією управитель ФФБ за рахунок отриманих коштів зобов'язаний вжити заходів щодо добудови житлового будинку та введення його в експлуатацію. У разі неприйняття житлового будинку в експлуатацію протягом 12 місяців з дати отримання управителем ФФБ страхового відшкодування або грошової суми за гарантією управитель протягом 1 місяця зобов'язаний виплатити довірителям внесені ними до ФФБ кошти.

Серед іншого законопроектом вносяться зміни до Закону України "Про страхування" з метою запровадження можливості встановлювати законами України обов'язкової наявності договору страхування. Це необхідно для того, щоб страховики здійснювали страхування відповідальності забудовника на підставі ліцензії на провадження добровільного страхування відповідальності перед третіми особами. У цьому випадку страхування буде обов'язковою умовою реалізації правовідносин у системі ФФБ, але страховики зможуть самостійно встановлювати страхові тарифи та більш гнучко реагувати на потреби ринку.

5. Обґрунтування можливості досягнення встановлених цілей у разі прийняття регуляторного акта

Вплив зовнішніх факторів на дію акта відсутній.

Досягнення цілей державного регулювання можливо шляхом запровадження способів забезпечення виконання зобов'язань забудовником перед інвесторами під час інвестування та фінансування житлового будівництва.

Реалізація запропонованого регуляторного акта не потребує додаткових матеріальних та фінансових витрат із Державного бюджету України.

6. Визначення очікуваних результатів прийняття регуляторного акта

Прийняття регуляторного акта дозволить убезпечити інвесторів від основних ризиків, що виникають під час інвестування та фінансування будівництва житла.

Вигоди

Витрати

Сфера інтересів держави

Підвищення надійності найбільш поширеної схеми залучення коштів громадян у масове будівництво - ФФБ та інших схем, які реалізують шляхом укладення прямих договорів між замовниками будівництва та громадянами

Витрати з державного та місцевих бюджетів відсутні

Сфера інтересів суб'єктів господарювання

Підвищення рівня довіри до ФФБ та інших схем фінансування будівництва житла. Стимулювання інвестицій у житлове будівництво

Витрати відсутні

Сфера інтересів фізичних осіб

Убезпечення інвесторів від можливих збитків, які можуть виникнути внаслідок неприйняття об'єкта будівництва в експлуатацію

Незначне зростання вартості одного квадратного метра житла, в яке інвестуються кошти

7. Обґрунтування строку чинності регуляторного акта

Строк дії регуляторного акта - постійно з дня набрання чинності.

Обмеження строку дії регуляторного акта немає.

8. Показники результативності регуляторного акта

Показниками результативності зазначеного регуляторного акта є:

кількість суб'єктів господарювання та фізичних осіб, на які поширюватиметься акт;

рівень поінформованості суб'єктів господарювання та фізичних осіб з основних положень акта;

розмір коштів і час, що витрачатимуться суб'єктами господарювання та/або фізичними особами, пов'язаними з виконанням вимог акта.

Збільшення або зменшення надходжень до державного та місцевих бюджетів, пов'язаних із дією акта, не передбачається.

9. Заходи, за допомогою яких здійснюватиметься відстеження результативності регуляторного акта

Базове відстеження результативності регуляторного акта здійснюватиметься протягом року з дня його оприлюднення.

Повторне відстеження результативності буде здійснене через два роки після набрання чинності регуляторним актом.

Періодичне відстеження результативності регуляторного акта проводитиметься раз на три роки після проведення повторного відстеження.

Відстеження результативності регуляторного акта не потребує додаткових організаційних заходів Нацкомфінпослуг і проводитиметься під час виконання Нацкомфінпослуг своїх завдань щодо здійснення регулювання та нагляду за діяльністю на ринках фінансових послуг.

Аналіз регуляторного впливу підготовлено департаментом регулювання та нагляду за наданням фінансових послуг фінансовими компаніями Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері ринків фінансових послуг (01001, м. Київ, вул. Б. Грінченка, 3, тел. 235-20-58).

 

Голова Нацкомфінпослуг

Б. Візіров

Опрос