Идет загрузка документа (17 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно технических условий присоединения к инженерным сетям на земельных участках под застройку, которые выставляются для продажи на аукционах

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 02.10.2015 № 3209
Дата рассмотрения: 02.10.2015 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо технічних умов приєднання до інженерних мереж на земельних ділянках під забудову, що виставляються для продажу на аукціонах"

1. Обґрунтування необхідності прийняття акта

Земельним кодексом України (ст. 134) передбачено, що земельні ділянки державної чи комунальної власності або права на них підлягають продажу на конкурентних засадах (земельних торгах), крім встановлених законом випадків використання цих ділянок для державних та суспільних потреб, а також розташування на них об'єктів приватної власності. До таких випадків віднесено, зокрема, надання ділянок державним та комунальним підприємствам, бюджетним організаціям, для будівництва об'єктів за бюджетні кошти, об'єктів соціального і доступного житла, об'єктів забезпечення життєдіяльності населених пунктів, об'єктів інженерної, транспортної, енергетичної інфраструктури, зв'язку та дорожнього господарства, використання ділянок релігійними організаціями під культовими будівлями, для користування надрами, під творчі майстерні, для реконструкції кварталів застарілої забудови тощо.

Незважаючи на прийняття останнім часом низки законодавчих актів щодо активізації проведення земельних торгів - аукціонів (а саме: законів України "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо порядку проведення земельних торгів у формі аукціону", "Про Державний земельний кадастр", "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Про внесення змін до деяких законів України щодо вдосконалення порядку державної реєстрації речових прав на земельні ділянки державної та комунальної власності у зв'язку з їх розмежуванням", "Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо здешевлення вартості робіт з підготовки та проведення земельних торгів") залишаються не вирішеними низка практичних проблем, що заважають ефективному їх проведенню.

До таких проблем можна віднести:

- існування тіньового ринку продажу/оренди державних/комунальних земель;

- неготовність органів державної влади до впровадження прозорого та відкритого механізму земельних аукціонів;

- подрібненість земельних наділів;

- невпорядкованість питань раціонального землекористування та охорони державних земель;

- "захоплення" сільгоспугідь агрохолдингами;

- наявність значної пропозиції на вторинному ринку землі;

- висока вартість розробки землевпорядної документації;

- заборона передачі (надання) земельних ділянок для містобудівних потреб у разі відсутності планів зонування або детальних планів територій (діє з 01.01.2015) тощо.

А для земельних ділянок державної/комунальної власності, що виставляються на земельні аукціони і призначені для забудови, величезною проблемою є невпорядкованість та неврегульованість подальшого інженерного забезпечення об'єкта будівництва. Отримання технічних умов на приєднання до мереж водо-, енерго-, тепло- та газопостачання, без якого само будівництво немає ніякого сенсу, часто стає нездоланною проблемою для замовника, який стає заручником організацій, що експлуатують відповідні інженерні мережі.

По багатьом ділянкам приватної власності суб'єкти природних монополій відмовляють замовникам у наданні технічних умов підключення об'єкта будівництва до систем водопостачання, електричних та інших мереж, або висувають корупційні вимоги, вартість виконання яких змушує взагалі відмовитись від будівництва.

Така ситуація серйозно стримує попит на земельні ділянки державної/комунальної власності, що виставляються на земельні торги (аукціони), про що свідчить практика їх проведення.

Так, у місті Києві земельні аукціони проводилися з 2002 року. До 2006 року було продано 14 земельних ділянок на суму понад мільярд гривень. Потім вони призупинились через відсутність необхідної законодавчої бази. З відновленням їх проведення з жовтня 2014 року і до цього часу відбулось лише два земельних аукціони, на яких на продаж було виставлено 12 ділянок загальною стартовою ціною 61 млн.грн. На аукціоні було продано лише найменшу за площею (0,08 га) ділянку у Святошинському районі Києва за 2377 тис.грн. (тобто вартість 1-го квадратного метра склала близько 3 тис. грн.). У Львові упродовж року відбулись 2 земельні аукціони, на яких було продано 3 земельні ділянки, внаслідок чого до міського бюджету надійшло близько 11 млн. грн.

Для підвищення ефективності аукціонів з продажу земельних ділянок державної/комунальної власності під забудову необхідно передбачити замовлення та надання технічних умов підключення потенційного об'єкта будівництва до основних інженерних мереж до проведення аукціонів.

Розробка технічних умов приєднання до відповідних інженерних мереж може базуватись на містобудівних умовах та обмеженнях забудови земельної ділянки, адже цей документ містить комплекс планувальних та архітектурних вимог до проектування і будівництва щодо поверховості та щільності забудови земельної ділянки, відступів будинків і споруд від червоних ліній, меж земельної ділянки, її благоустрою та озеленення, інші вимоги до об'єктів будівництва, встановлені законодавством, а також затвердженими текстовими та графічними матеріалами з питань регулювання планування, забудови та іншого використання територій.

При наданні технічних умов інженерного забезпечення потенційного об'єкта будівництва до проведення аукціонів зменшаться інвестиційні ризики виникнення перешкод у реалізації будівельного проекту. Адже учасники земельного аукціону отримають інформацію про реальні умови та вартість підключення об'єкта будівництва до водо-, енерго-, тепло- та газозабезпечення, що суттєво поліпшить якість прогнозування майбутніх витрат на реалізацію бізнес-проекту та відповідно терміну окупності інвестицій.

Зазначена інформація надасть можливість потенційному замовнику оцінити бізнесові та виробничі ризики відповідно до наявних резервів потужності відповідних інженерних мереж.

Таким чином відбудеться усунення корупційної складової, адже потенційний інвестор матиме змогу додатково оцінити можливі витрати на проектування і будівництво відповідних мереж, а це сприятиме усуненню можливостей для відмови замовникові у підключенні його до інженерних мереж з вигаданих причин "відсутності потужності" та надання пропозицій щодо здійснення об'єктивно необґрунтованих та надзвичайно витратних реконструкцій відповідних мереж.

2. Цілі й завдання прийняття акта

Проект Закону розроблено з метою вдосконалення порядку надання технічних умов приєднання об'єктів потенційного будівництва до мереж водо-, енерго-, теплопостачання, водовідведення та газопостачання у випадках, коли земельні ділянки державної/комунальної власності під забудову виставляються на земельні торги (аукціони), а також встановлення справедливої, заздалегідь визначеної вартості цього приєднання.

3. Загальна характеристика й основні положення проекту акта

Проект передбачає внесення змін до Земельного кодексу України, а також до законів України "Про регулювання містобудівної діяльності" та "Про електроенергетику".

Змінами до ЗК України пропонується, зокрема, зобов'язати організатора земельних торгів (відповідний орган державної влади чи орган місцевого самоврядування) при підготовці до продажу земельних ділянок державної чи комунальної власності або прав на них під забудову отримувати технічні умови водо-, енерго-, теплопостачання, водовідведення та газопостачання потенційного об'єкта будівництва відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови земельної ділянки.

Фінансування послуг щодо розроблення відповідних технічних умов має здійснюватись за рахунок організатора земельних торгів. Водночас, вартість цих послуг буде враховуватись при визначенні стартової ціни лота (відповідної земельної ділянки під забудову) і в подальшому буде відшкодовуватись організатору торгів за результатами проведення торгів їх переможцем.

Змінами до Закону України "Про регулювання містобудівної діяльності" передбачено, серед іншого, уточнити визначення технічних умов та встановити, що якщо замовником технічних умов є організатор земельних торгів з продажу під забудову земельних ділянок державної чи комунальної власності, параметри підключення (технологічного приєднання) об'єкта потенціального будівництва до мереж інженерного забезпечення мають розраховуватися відповідно до містобудівних умов та обмежень забудови відповідної ділянки та отриманих (у разі наявності) заяв щодо намірів забудови від можливих учасників торгів. Суб'єкт господарювання, що здійснює експлуатацію відповідних мереж інженерного забезпечення, має встановлювати у технічних умовах параметри допустимого навантаження на відповідні мережі, критерії визначення можливостей підключення, надавати розрахунок вартості підключення. Пропонується також заборонити відмовляти в укладанні відповідного договору про підключення потенційного об'єкта будівництва до інженерних мереж на умовах, визначених у наданих технічних умовах.

Зміни до Закону України "Про електроенергетику" запропоновано у зв'язку із тим, що згідно цього законопроекту замовником технічних умов підключення до електричних мереж та особою, що безпосередньо підключається до відповідних мереж (споживачем) можуть бути різні особи (а саме: орган державної влади або місцевого самоврядування та безпосередній забудовник - переможець земельних торгів).

4. Стан нормативно-правової бази в даній сфері правового регулювання

Основними законодавчо-правовими актами, які регулюють зазначене питання є: Конституція України, Земельний кодекс, закони України "Про регулювання містобудівної діяльності", "Про архітектурну діяльність", "Про основи містобудування", "Про будівельні норми", "Про електроенергетику", "Про засади функціонування ринку природного газу", "Про житлово-комунальні послуги", "Про природні монополії", постанова Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері енергетики від 17.01.2013 N 32 "Про затвердження Правил приєднання електроустановок до електричних мереж", наказ Міністерства з питань житлово-комунального господарства України від 27.06.2008 N 190 "Про затвердження Правил користування системами централізованого комунального водопостачання та водовідведення в населених пунктах України", постанова Національної комісії, що здійснює державне регулювання у сфері енергетики від 19.04.2012 N 420 "Про затвердження Порядку доступу та приєднання до Єдиної газотранспортної системи України" та інші нормативно-правові акти.

Реалізація положень поданого законопроекту не потребує внесення змін до інших законодавчих актів України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація цього Закону не потребуватиме збільшення видатків державного та місцевих бюджетів. Дохідна частина державного та особливо місцевих бюджетів може збільшитись за рахунок збільшення надходжень від продажу на аукціонах прав власності (оренди) земельних ділянок державної та комунальної власності під забудову.

Витрати органів державної влади та органів місцевого самоврядування, які є організаторами земельних торгів, на отримання технічних умов інженерного забезпечення відповідних ділянок можуть бути здійсненні в межах їх поточного фінансування, адже ці витрати можуть бути швидко відшкодовані за результатами проведення торгів.

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття акта

Прийняття проекту Закону сприятиме створенню сприятливих законодавчих умов для проведення земельних торгів з продажу ділянок державної та особливо комунальної власності під забудову та відповідного наповнення бюджетів, що суттєво поліпшить інвестиційне середовище.

Реалізація цього законопроекту, зокрема по місту Києву, сприятиме виконанню прогнозу Київради щодо надходжень до столичного бюджету 250 млн. грн. від реалізації на земельних аукціонах визначеного нещодавно переліку із 13 ділянок під будівництво житлових, торгових, офісних, рекреаційних, спортивних і адміністративних комплексів з подальшим благоустроєм територій загальною площею 9,81 га.

Загалом цей закон дозволить убезпечити учасників земельних торгів - споживачів від невмотивованої відмови та зловживань суб'єктів природних монополій - власників електричних мереж та мереж водо-, енерго-, газо-, теплопостачання і водовідведення у приєднанні об'єктів будівництва до цих мереж, а отже запровадить насправді ринкові відносини у сфері енергетики й комунальних послуг.

 

Народний депутат України

В. В. Зубик

Опрос