Идет загрузка документа (22 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно развития земельных арендных отношений и повышения эффективности использования сельскохозяйственных угодий государственной и коммунальной собственности

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 14.09.2015 № 3080
Дата рассмотрения: 14.09.2015 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо розвитку земельних орендних відносин та підвищення ефективності використання сільськогосподарських угідь державної та комунальної власності"

1. Обґрунтування необхідності прийняття акта

В України у 2014 році відповідно до форми N 2-зем державні сільськогосподарські угіддя складали 10,5 млн. га., в т. ч. розораних земель державної власності - 5,1425 млн. га, комунальної - всього 6,4 тис. га.

Однією із головних проблем використання сільськогосподарських угідь державної власності є неефективність господарювання на них.

Велика частка державних земель використовується без жодної "віддачі" до бюджету. За даними форми N 2-зем сільськогосподарські угіддя державних сільськогосподарських підприємств у 2014 році становили 935,7 тис. га, сільськогосподарських науково-дослідних установ і навчальних закладів - 444,4 тис. га. Хто фактично розпоряджається іншими сільгоспугіддями державної власності достеменно невідомо.

За експертними даними лише 13 % земель державної власності орендуються офіційно. А отже переважна більшість державних земель (невитребуваних паїв, відумерлої спадщини тощо) знаходиться у тіньовому розпорядженні. Інформація по ним ретельно приховується суб'єктами, що розпоряджаються цим ресурсом.

Землі сільгосппризначення, які у всьому світі є величезним капіталом, в Україні на жаль є неефективними і недооціненими.

До недавнього часу землі держзапасу і держрезерву перебували в розпорядженні місцевих чиновників, які використовували їх у якості своїх особистих "вотчин".

Поширеними є схеми "захоплення" сільгоспугідь агрохолдингами (в т. ч. з іноземними бенефіціаріями), які, наприклад, отримавши дозвіл на виготовлення технічної документації, далі платять мізерні штрафи по актам місцевої комісії про недоотриманий державою дохід на рівні 1,5 % від оціночної вартості землі і просто чекають відкриття ринку землі в Україні для можливого спекулятивного перепродажу цих земель.

Великою проблемою є подрібненість земельних наділів, що не дає можливостей для рентабельного господарювання, невпорядкованість питань раціонального землекористування та охорони державних земель. Так, внаслідок високої розораності сільгоспугідь, недостатніх обсягів внесення органічних та мінеральних добрив, порушення сівозмін тощо суттєво погіршуються показники родючості ґрунтів України (вміст гумусу за останні 20 років в середньому по Україні зменшився на 0,22 % в абсолютних величинах).

Дуже повільно йдуть земельні торги, в т. ч. з продажу прав оренди, зокрема, через те, що на них виставляють невеликі, подрібнені ділянки та ще й на короткий термін оренди. Так, за даними Держземагенства за десять місяців 2014 року на земельних торгах в цілому по Україні було продано прав оренди на ділянки площею всього 1316 га. Середній розмір річної орендної плати становив 7567 грн. за 1 га. При цьому із цих 1,3 тис. га показники продажу прав оренди ділянок державної власності значно поступаються проданим правам на ділянки комунальній власності. Так, за цей період було продано прав оренди на 483 га державної власності в середньому за 1397 грн/га в рік. Площа проданих прав оренди по землям комунальної власності - 832 га із середньою річною орендною платою - 11152 грн/га (на сайті Держгеокадастару, що є правонаступником Держземагенства, узагальнена інформація про результати земельних торгів за 2015 рік відсутня, але ситуація залишається такою ж як у 2014 році).

На даному етапі для підвищення ефективності використання сільгоспугідь державної та комунальної власності та вирішення вищезазначених проблем вбачаємо за доцільне застосувати перевірений у світі підхід, а саме: залучення ефективних землекористувачів, впровадження ринкових конкурентних механізмів, законодавче стимулювання взаємовигідного державно-приватного партнерства та інвестицій у галузь, а також зміщення пріоритету державної земельної політики в напрямку широкого надання ріллі та інших сільгоспугідь держвласності у довгострокову оренду на земельних торгах (відкритих аукціонах).

Передбачено запровадження суттєвих інвестиційних зобов'язань майбутніх землекористувачів, зокрема, внесення встановленого орендодавцем обсягу інвестицій, збереження, відтворення та підвищення родючості ґрунтів, екологічну безпечність та раціональність землекористування, підвищення продуктивності земель, впровадження сучасних інноваційних аграрних технологій, розробку, затвердження у встановленому порядку та дотримання проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обґрунтування сівозміни та впорядкування угідь, середню врожайність на рівні не нижчому ніж врожайність відповідних культур в цілому по регіону (району) починаючи з п'ятого року оренди ріллі та багаторічних насаджень або емфітевзису. За умови ефективного господарювання на земельних ділянках сільськогосподарського призначення та виконання орендарем усіх інвестиційних зобов'язань йому пропонується надати право викупу цих ділянок (після зняття законодавчого мораторію на їх купівлю-продаж).

Держава, у свою чергу, виставлятиме на продаж права оренди земельних ділянок, як правило, на максимально допустимий строк оренди - 49 років, що створить передумови для формування сталих орендних відносин, забезпечить відповідальне ведення господарства і ставлення до орендованих земель, і в цілому призведе до значного підвищення якісного стану ґрунтів.

Ставку стартової орендної плати на аукціоні, а також ціну можливого викупу відповідної ділянки пропонується прив'язати до експертної грошової оцінки і встановити, що вона не може бути меншою 50 відсотків середньої ціни земельних ділянок, що мають аналогічні властивості, у країнах Європейського Союзу (з урахуванням якості та стану ґрунтів, розташування ділянки, конкретних природно-кліматичних умов, рельєфу, наявності об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем тощо).

Враховуючи середню вартість сільськогосподарських угідь у країнах ЄС, які мають найбільш схожі властивості з Українськими Чорноземами, що становить 15 - 20 тис. євро за 1 га, реалізація положень цього законопроекту може сприяти залученню у короткостроковій перспективі майже 22 млрд. доларів лише за умови оренди з викупом половини наявної ріллі державної власності.

Довідково:

Розрахунок має такий вигляд: 15 тис. євро (середня фактична мінімальна ціна 1 га ріллі, аналогічної українській, у Польщі та Німеччині) * 50% (мінімальна експертна грошова оцінка - вимога цього проекту) * 5,1425 млн. га (ресурс ріллі державної власності) * 50% (половина ріллі державної власності) * 1,12 (курс форекс EUR/USD) = 21,6 млрд. доларів США.

При цьому, як орендар, так і в майбутньому покупець сільськогосподарських угідь (обов'язково після двох років ефективної оренди та спливу не менші ніж одного року з часу припинення дії мораторію на купівлю-продаж або іншим чином відчуження земельних ділянок сільгосппризначення) буде зобов'язаний, як правило не менш ніж 49 років виконувати інвестиційний план розвитку відповідної земельної ділянки.

Іншою важливою проблемою, що потребує вирішення є нерозвинутість поширених у світі механізмів залучення фінансових ресурсів у розпорядження фактичних сільгосптоваровиробників. Зокрема, в Україні майже відсутня практика забезпечення виконання зобов'язань заставою орендних майнових прав, що має потенціал для зменшення дефіциту кредитування аграріїв.

Регулювання застави права оренди у вітчизняному законодавстві не набуло достатнього висвітлення. Так, у Законі України "Про заставу", Цивільному кодексі не вказується про можливість передачі у заставу права оренди земельної ділянки сільськогосподарського призначення. Натомість, у статті 133 Земельного кодексу передбачена можливість застави прав оренди земельної ділянки, емфітевзису та суперфіцію, проте зазначено, що порядок цієї застави визначається законом. Термін "застава права оренди" зустрічається також в Законі України "Про іпотеку".

Отже, більш детальне правове регулювання застави такого виду майнових прав є актуальним та необхідним. Адже, кредитні ресурси, які зможуть отримати орендарі у випадку застави права оренди, дадуть можливість не лише фінансувати поточну діяльність (придбання мінеральних добрив, засобів захисту рослин, насіння, пально-мастильних матеріалів), а й спрямовувати кредити на інвестиційну діяльність щодо техніко-технологічного оновлення сільськогосподарського виробництва або укрупнення господарства через купівлю землі чи додаткову оренду.

Дія механізму застави права оренди у разі невиконання зобов'язань перед кредитором полягає у зміні самої особи орендаря шляхом реалізації банком права оренди третій особі. У заставу орендар передає не лише всі наявні права, але й обов'язки, обумовлені договором і законодавством. У результаті реалізації права оренди умови договору залишаються незмінними, а змінюється особа орендаря, яка не укладає ще один договір оренди, як це має місце при суборенді, а лише приєднується до вже існуючого договору, тим самим повністю замінюючи попереднього орендаря у правах та обов'язках.

Принцип необхідності згоди власника майна, право оренди на яке заставляється орендарем, має й іншу, не менш важливу мету - захистити майнові інтереси власника майна та орендатора за договором оренди. Адже, потенційна заміна сторони-боржника у договорі оренди в принципі може стати для орендодавця обтяжливою, оскільки новий орендар теоретично може бути недобросовісним. Проте, саме аукціонний продаж права оренди нівелює можливість вибору орендодавцем особи орендаря. А тому при продажі права оренди земельних ділянок на аукціоні, надання можливості застави права оренди вигідно як орендарю так і орендодавцю.

У разі отримання орендарем від власника земельної ділянки права заставити передане йому право оренди у банку з метою отримання кредиту, орендар отримує помітну перевагу порівняно з іншими орендарями, що й стає у подальшому предметом оцінки вартості права оренди, яку проводить оцінювач з експертної грошової оцінки земельних ділянок.

Особливістю відносин із залученням кредиту, забезпеченого правом оренди, є те, що, суб'єкт, який бажає отримати кредит під заставу права оренди, повинен отримувати додатковий дохід, що визначає його перевагу порівняно з іншими орендарями. Це зумовлюється тим, що саме розмір цього додаткового доходу визначатиме величину вартості права оренди, під яку може бути отриманий кредит. Для банку, у разі невиконання позичальником взятих на себе зобов'язань, реалізація на ринку права оренди дає можливість покрити отримані збитки. Обмеження вартості права оренди лише розміром додаткового доходу, а не всім доходом, що отримує орендар, обумовлюється тим, що вартість права оренди, має відображати суму, яку готові заплатити потенційні покупці за право володіти даною земельною ділянкою за договором оренди з метою отримання вигоди від такого володіння.

Розмір орендних платежів, які сплачує орендар, залишається стабільним протягом усього терміну дії договору оренди (підвищення розміру орендної плати відбувається лише при переукладенні договору на новий термін оренди або за власним бажанням орендаря). Натомість, на ринку оренди розмір орендних платежів коливається. А тому, залежно від терміну дії договору оренди з кожним роком відбувається зміна розміру додаткового доходу, що отримує орендар, а отже і потенційна заставна вартість права оренди відповідної земельної ділянки.

По суті, вартість права оренди розраховується шляхом порівняння двох грошових потоків, що формуються від ринкової та зазначеної в договорі орендної плати. Отже, вартість права оренди набуває позитивного значення у разі, коли грошова сума, що сплачується орендарем орендодавцю, буде меншою за суму, яку сплачують інші орендарі. У разі наближення орендної плати, встановленої договором, до ринкової орендної плати вартість інтересу орендаря зникає, а у разі її перевищення - набуває негативного значення.

Привабливість права оренди землі як об'єкта застави для банку підвищуватиметься з подовженням терміну оренди. Орендар обліковує належне йому право оренди як нематеріальний актив. У результаті право оренди набуває форми активу підприємства, стає його власністю, збільшуючи тим самим розмір статутного капіталу. Звичайно, що найбільшу привабливість становитимуть земельні ділянки, передані на максимальний термін оренди 49 років. В цьому випадку суттєво підвищується не лише розмір прибутку, одержуваного із земельної ділянки, а й ринкова вартість орендованої земельної ділянки.

Таким чином, за умови наявності механізму застави права оренди стимулюватиметься підвищення розміру орендних платежів та привабливість довгострокової оренди, що певною мірою стабілізує відносини стосовно ефективного землекористування, збільшить капіталовкладення у підвищення якості ґрунтів, а також надасть можливість отримання вищого прибутку як орендарями, так і орендодавцями, що у випадку оренди земельних ділянок державної та комунальної власності збільшить надходження до бюджетів.

2. Цілі й завдання прийняття акта

Проект Закону розроблено з метою підвищення ефективності використання сільгоспугідь державної та комунальної власності за рахунок впровадження ринкових конкурентних орендних механізмів, а також вдосконалення законодавчої бази, що регулює відносини, пов'язані з заставою права оренди, що дасть змогу підвищити інвестиційну привабливість сільськогосподарських підприємств і збільшити обсяг надходження кредитних ресурсів у АПК.

3. Загальна характеристика й основні положення проекту акта

Проект передбачає внесення змін до Земельного та Цивільного кодексів України, а також законів України "Про оренду землі", "Про оцінку земель" та "Про заставу".

Змінами пропонується: зняти заборону на передачу у заставу права оренди і користування землями державної та комунальної власності за умови отримання цього права на аукціонах і згоду власника ділянок; замінити безальтернативне право орендаря на поновлення договору оренди на його перевагу при визначенні переможця аукціонів при пропонуванні однакової ціни; запровадити обов'язкові інвестиційні та екологічні зобов'язання орендарів; увести критерії виставлення прав довгострокової (як правило на 49 років) оренди на продаж; прив'язати орендні платежі до курсу долара; визначити особливості застави права оренди та емфітевзису; надати право викупу орендованих на конкурентних засадах земельних ділянок (після зняття законодавчого мораторію на їх купівлю-продаж та за умови ефективного господарювання на земельних ділянках сільськогосподарського призначення та виконання орендарем усіх інвестиційних зобов'язань); а також забезпечити оприлюднення на веб-порталі Держгеокадастру (правонаступника Держземагенства) переліку та реквізитів усіх договорів оренди сільгоспугідь державної та комунальної власності, запровадити моніторинг та оцінку ефективності використання сільськогосподарських угідь та до 2018 року довести до 70 % питому вагу площ сільськогосподарських угідь державної власності, права оренди яких були продані на земельних торгах тощо.

4. Стан нормативно-правової бази в даній сфері правового регулювання

Основними законодавчо-правовими актами, які регулюють зазначене питання є: Конституція України, Земельний, Цивільний та Податковий кодекси, закони України "Про оренду землі", "Про заставу", "Про іпотеку", "Про оцінку земель" та інші нормативно-правові акти.

Реалізація положень поданого законопроекту не потребує внесення змін до інших законодавчих актів України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація цього Закону не потребуватиме збільшення видатків державного та місцевих бюджетів. Дохідна частина державного та місцевих бюджетів може збільшитись за рахунок збільшення надходжень від продажу прав оренди земельних ділянок державної та комунальної власності. Враховуючи величезну потенційну капіталізацію українських чорноземів, сума додаткових надходжень може сягати мільярдів гривень на рік і цілком залежатиме від якості роботи Уряду в цьому напрямку.

Крім можливостей залучення у короткостроковій перспективі близько 22 млрд. доларів США від конкурентної оренди з викупом СГ-угідь, від виведення масиву ріллі державної власності з тіньового обороту до державного бюджету України може бути акумульовано орієнтовно 600 млн. доларів США або понад 13 млрд. гривень на рік (виходячи із приблизного прибутку від ефективного використання 1 га землі у сумі 400 дол. на рік та середнього податкового навантаження за ставкою 30% маємо такий розрахунок: 400 дол. * 30% * 5 млн. га = 600 млн. дол.).

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття акта

Прийняття проекту Закону сприятиме розвитку земельних орендних відносин та підвищенню ефективності використання сільськогосподарських угідь державної та комунальної власності.

Впровадження законодавчого механізму застави прав оренди земельних ділянок дозволить не лише збільшити можливості у фінансуванні поточної діяльності сільськогосподарських товаровиробників (придбання мінеральних добрив, засобів захисту рослин, насіння, пально-мастильних матеріалів), а й спрямувати кредити під заставу прав оренди на інвестиційну діяльність, техніко-технологічне оновлення сільськогосподарського виробництва (придбання техніки, впровадження нових технологій та інновацій, поліпшення якісних характеристик ґрунту) укрупнення господарств шляхом купівлі та/або додаткової оренди землі тощо.

Зазначені перспективи видаються вагомим аргументом на користь доцільності стимулювання розвитку кредитування під заставу права оренди сільськогосподарських земель та виведення на цій основі сільського господарства із інвестиційної та виробничої кризи.

 

Народний депутат України

В. В. Зубик

Опрос