Идет загрузка документа (10 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в статью 570 Гражданского кодекса Украины (относительно применения задатка к договорам купли-продажи недвижимого имущества)

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 21.05.2015 № 2928
Дата рассмотрения: 21.05.2015 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про внесення змін до статті 570 Цивільного кодексу України (щодо застосування завдатку до договорів купівлі-продажу нерухомого майна)"

1. Обґрунтування необхідності прийняття Закону

За загальним правилом завдаток видається особою у рахунок належних з неї за договором платежів, на підтвердження зобов'язання і на забезпечення його виконання (ч. 1 ст. 570 Цивільного кодексу України).

Тобто зобов'язання, що забезпечується завдатком повинно існувати на момент видачі завдатку.

Ця умова виконується, якщо момент укладення договору та виконання зобов'язання, що виникли з такого договору, рознесені у часі.

Саме в такому випадку є сенс та можливість давати завдаток.

На відміну від загальної конструкції договору купівлі-продажу, що врегульований ст. 655 Цивільного кодексу України, яка дозволяє обумовити виконання зобов'язання через деякий проміжок часу, договір купівлі-продажу нерухомого майна виконується майже одночасно з його укладенням.

Відповідно до абз. 6 п. 1 ч. 2 ст. 9 Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень", "Державний реєстратор встановлює наявність факту виконання умов правочину, з якими закон та/або договір (угода) пов'язує можливість проведення державної реєстрації виникнення, переходу, припинення прав на нерухоме майно або обтяження таких прав.".

Зобов'язанням продавця є передача майна (товару) у власність другій стороні (покупцеві) (ст. 655 Цивільного кодексу України).

Нотаріус спершу посвідчує угоду, після чого вже у якості державного реєстратора нотаріус встановлює наявність факту виконання умов правочину, після чого реєструє виникнення права власності у покупця (пп. 5 п. 15 ПКМУ N 868 від 17.10.2013 р.).

Окрім цього, відповідно до ч. 1 ст. 55 Закону України "Про нотаріат", "Угоди про відчуження та заставу майна, що підлягає реєстрації, посвідчуються за умови подання документів, що підтверджують право власності на майно, що відчужується або заставляється.".

Продавець під час укладення договору купівлі-продажу нерухомого майна повинен мати титул власника майна, що відчужується, на відміну від загальної конструкції консенсуального договору купівлі-продажу, у якій дозволяється продавцю не буди власником майна на момент укладення договору, продавець повинен бути власником на момент передачі майна у власність (виконання зобов'язання).

Необхідно зазначити, що така особливість договору купівлі-продажу нерухомого майна була притаманна ще дореволюційному російському праву. На цю особливість звертали увагу ще дореволюційні правознавці. Наприклад, К. П. Побєдоносцев зазначав:

"Во всех законодательствах купля-продажа отнесена к договорам. В нашей системе купчая изъята из договоров и отнесена к способам приобретения права собственности.

При составлении свода законов Сперанский имел в виду такую мысль, что договор о продаже существенно отличается от купчей. "Купчая крепость, - говорит он, - никогда не считалась обязательством: это - traditio symbolica; она производит не иск (actio), и процесс по ней не принадлежит к исковым процессам, но к вотчинным или крепостным (vindicatio)".

В римском праве продажа есть контракт, в силу которого одна сторона обязуется передать другой имущество (вещь) за цену, которую другая сторона обязуется уплатить. С этим определением согласны и все прочие законодательства. Стало быть, там продажа, прежде всего, производит обязательство, а потом уже переносит собственность посредством передачи. Но по идее нашего закона продажа есть действие, коим одна сторона передает другой вещь за определенную цену. Выражением этого действия, относительно недвижимых, служит купчая крепость. Здесь продажа переносит собственность и вместе с тем производит доказательство, действие коего простирается на будущее время.".

Див. "Курс цивільного права":

Часть первая. Вотчинные права, ВТОРОЙ ОТДЕЛ О ПРАВАХ ВОТЧИННЫХ, Гл. 4. Отдельные способы приобретения права собственности, § 39 http://civil.consultant.ru/elib/books/15/page_53.html.

Часть третья. Договоры и обязательства, ВТОРОЙ ОТДЕЛ ОСОБЕННАЯ ЧАСТЬ УЧЕНИЯ О ДОГОВОРАХ И ОБЯЗАТЕЛЬСТВАХ, Гл. 1. Запродажа, § 40 http://civil.consultant.ru/elib/books/17/page_44.html.

Часть первая. Вотчинные права, ВТОРОЙ ОТДЕЛ О ПРАВАХ ВОТЧИННЫХ, Гл. 3. О способах приобретения собственности вообще, § 38 http://civil.consultant.ru/elib/books/15/page_48.html.

Такі особливості договору купівлі-продажу нерухомого майна виключають можливість застосування завдатку, як забезпечення зобов'язання покупця по сплаті належних з нього за договором платежів.

На практиці сторони майбутнього договору купівлі-продажу нерухомості намагаючись забезпечити виконання майбутнього договору укладають правочини про завдаток.

При цьому, у випадку неукладення договору купівлі-продажу з вини продавця (особа, що отримала завдаток), покупець у кращому випадку отримає свої гроші назад. Суди визнають таку суму не завдатком, а авансом, а відтак і мова про відповідальність продавця у подвійному розмірі не йде.

Тобто на даний час завдаток не виконує свою функцію із забезпечення виконання зобов'язання з договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

Законопроектом пропонується поширити застосування завдатку, як виду забезпечення виконання зобов'язання, до зобов'язань, що виникають з договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

2. Цілі і завдання проекту Закону

Метою законопроекту є створення умов для застосування завдатку до договорів купівлі-продажу нерухомого майна.

3. Загальна характеристика та основні положення проекту Закону

Проект Закону України "Про внесення змін до статті 570 Цивільного кодексу України (щодо застосування завдатку до договорів купівлі-продажу нерухомого майна)" складається з двох розділів.

До розділу першого входять зміни частини першої статті 570 Цивільного кодексу України.

Розділ другий встановлює порядок набрання чинності цим Законом.

4. Стан нормативно-правової бази у даній сфері правового регулювання

Суспільні відносини в даній сфері регулюються Цивільним кодексом України.

Прийняття проекту Закону України не тягне за собою змін в інших законодавчих актах.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація зазначеного законопроекту не потребує додаткових витрат з державного бюджету.

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття проекту Закону

Наслідком прийняття законопроекту буде врегулювання питання застосування завдатку до договорів купівлі-продажу нерухомого майна, що сприятиме більш дисциплінованому відношенню сторін договорів купівлі-продажу нерухомого майна до виконання своїх обов'язків.

 

Народний депутат України

О. Б. Фельдман

Опрос