Идет загрузка документа (8 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в статьи 813, 825 Гражданского кодекса Украины относительно договора найма жилья

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 08.05.2015 № 2801
Дата рассмотрения: 08.05.2015 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про внесення змін до статей 813, 825 Цивільного кодексу України щодо договору найму житла"

1. Обґрунтування необхідності прийняття проекту Закону

Потреба людини в житлі виникає з моменту народження і зберігається протягом усього її життя. Конституція України гарантує кожному право на житло. Договір найму житла є однією з форм реалізації цього права.

Стаття 813 ЦК України передбачає, що сторонами у договорі найму можуть виступати як юридичні, так і фізичні особи. При цьому, якщо наймачем є юридична особа, вона може використовувати житло лише для проживання у ньому фізичних осіб.

Відповідно до статті 810 ЦК України надання житла у найм для проживання є обов'язковою умовою цього договору.

Цивільним кодексом України не надається відповіді на питання про те, яким чином регулюються відносини між наймодавцем, юридичною особою, яка є наймачем, та фізичною особою, що є користувачем (мешканцем) жилого приміщення. Це, в свою чергу, створює проблеми з визначенням правового статусу осіб, які будуть проживати разом із користувачем жилого приміщення. Встановити ж хто нестиме відповідальність у разі порушення умов договору фізичною особою чи членами її сім'ї досить складно, оскільки такі особи не укладали з наймодавцем жодного договору.

З огляду на вищезазначене, законопроектом пропонується доповнити ЦК України положенням, яке дозволить захистити не тільки права наймодавця, але й створить правове підґрунтя проживання фізичних осіб, якщо наймачем є юридична особа.

Спеціальні правила розірвання договору найму житла передбачені статтею 825 ЦК України. Відповідно до частини четвертої цієї статті, наймач має право попередити наймача про необхідність усунення порушень використання житла не за призначенням або систематичного порушення прав та інтересів сусідів.

Варто зазначити, що законом передбачена можливість, а не обов'язок наймодавця попередити наймача про усунення порушень, без зазначення форми такого попередження. В подальшому, довести факт попередження наймодавцем наймача практично неможливо, оскільки найчастіше подібні попередження здійснюють в усній формі. Враховуючи той факт, що спір між цими особами буде вирішуватися в судовому порядку, порушення вищезазначеної процедури розірвання договору, тобто нездійснення наймодавцем попередження наймача про усунення порушень, призведе до відмови у позові.

Розірвання договору з підстав порушення прав та інтересів сусідів є останньою мірою захисту прав наймодавця. Докази про здійснення такої протиправної поведінки повинен надати наймодавець. При цьому суду необхідно встановити в першу чергу той факт, що протиправні дії наймачем здійснювались два або більше разів (тобто систематично), і лише як додатковий фактор з'ясовується питання з приводу того, чи носять вказані дії настільки шкідливий характер, що подальше проживання наймача у винайнятому житлі неможливе. Систематичність порушення у даному випадку виглядає надлишковою, зважаючи на той факт, що порушення прав та інтересів сусідів може виражатись у навмисному спричиненні тілесних ушкоджень чи завданні майнової шкоди. Суди ж повинні враховувати не систематичність порушень, а ступінь протиправних дій, масштаб завдання такої шкоди.

Тому, законопроект спрямований на удосконалення процедури попередження недобросовісних наймачів, що в свою чергу забезпечить наймодавця необхідною доказовою базою при його вимозі розірвання договору найму житла.

2. Цілі і завдання прийняття проекту Закону

Проект Закону розроблено з метою удосконалення статей 813, 825 Цивільного кодексу України щодо договору найму житла для забезпечення справедливого та належного врегулювання відносин між наймодавцем та наймачем.

3. Загальна характеристика і основні положення проекту Закону

Законопроектом пропонується:

§ встановити право використання житла лише для проживання у ньому фізичних осіб, з якими укладено договір піднайму, у випадку якщо наймачем є юридична особа;

§ встановити обов'язок наймодавця надсилати наймачу письмове попередження про усунення порушень передбачених частиною четвертою статті 825 ЦК України.

4. Стан нормативно-правової бази у даній сфері правового регулювання

Основним нормативно-правовим актом, що регулює зазначену сферу правовідносин, є Цивільний кодекс України.

Прийняття Закону не потребуватиме внесення змін до інших законодавчих актів України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування проекту Закону

Реалізація положень законопроекту не потребує додаткових коштів з державного або місцевих бюджетів.

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття проекту Закону

Прийняття проекту Закону України "Про внесення змін до статей 813, 825 Цивільного кодексу України щодо договору найму житла" дозволить визначити правовий статус фізичних осіб, якщо наймачем є юридична особа, та захистити права наймодавця при укладанні договору найму житла.

 

Народний депутат України

А. В. Помазанов

Опрос