Идет загрузка документа (13 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины (относительно единой правовой судьбы земельного участка и размещенного на нем объекта недвижимости)

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 04.06.2015 № 2027а
Дата рассмотрения: 04.06.2015 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України (щодо єдиної правової долі земельної ділянки та розміщеного на ній об'єкта нерухомості)"

1. Обґрунтування необхідності ухвалення акта

Проект Закону розроблено з метою усунення прогалин та удосконалення окремих норм земельного законодавства, які регулюють перехід прав користування земельною ділянкою.

Частиною 2 статті 120 Земельного кодексу України та частиною третьою статті 7 Закону України "Про оренду землі" передбачено "автоматичне" припинення договору про встановлення права користування земельною ділянкою, в тому числі оренди земельної ділянки у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розташовані на ній, та, відповідно, виникнення права користування такою земельною ділянкою в нового власника нерухомості.

Проте зазначена норма на практиці є нежиттєздатною, оскільки законодавство вимагає дотримання встановленого порядку укладення та припинення договорів. Так, відповідно до частини першої статті 654 Цивільного кодексу України зміна або розірвання договору вчиняється в такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту. Якщо ж об'єкт нерухомості розташований на земельній ділянці державної або комунальної власності, передача в користування (в тому числі оренду) такої земельної ділянки здійснюється на підставі рішення відповідного органу виконавчої влади або органу місцевого самоврядування (частина перша статті 124 Земельного кодексу України).

Ігнорування цього порядку однією із сторін призводить до численних спорів у судах стосовно розірвання договорів, в першу чергу, оренди земельної ділянки або визнання права користування земельною ділянкою за власником нерухомості.

По-перше, існували випадки (ВСУ, 06.06.2011 N 3-53гс11, ВСС 02.04.2014 N 6-49973св13), коли орендодавець відмовлявся надати згоду на розірвання договору або ухилявся від такого розірвання договору оренди у випадку зміни власника будівлі. Така невизначеність створює проблеми для попереднього власника нерухомості (несе ризик пошкодження майна, має виконувати всі обов'язки за договором), для нового власника (недостатня визначеність титулу, проблеми з наступним відчуженням).

По-друге, у зв'язку з плутаниною, хто є орендарем фактично та юридично, внаслідок невизначеності процедури власник стикається з проблемою подання позову до неналежного відповідача, що тягне відмову у задоволенні позову: втрати коштів, часу, порушення інтересів.

По-третє, для здійснення забудови особа повинна мати на земельну ділянку на основі одного з правових титулів. Якщо об'єкт незавершеного будівництва було передано іншій особі (продано, успадковано тощо), то без переоформлення прав на землю (в тому числі права оренди), здійснення будівництва буде незаконним. Так у разі проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудовані чи реконструйовані об'єкти нерухомого майна заінтересованою особою є замовник будівництва, крім окремих визначених випадків. Для проведення державної реєстрації права власності з видачею свідоцтва на новозбудований об'єкт нерухомого майна заявник подає: документ, що підтверджує виникнення, перехід та припинення речових прав на земельну ділянку; Документи, що підтверджують виникнення, перехід та припинення права власності на такий об'єкт нерухомого майна, заявник не подає (п. 49 Порядку державної реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень).

По-четверте, порушення, пов'язані з недотриманням вимог про перехід прав на земельну ділянку внаслідок переходу права власності на нерухомість, в тому числі при винесенні Розпорядження місцевої ради на розробку проекту землеустрою (коли власником є територіальна громада), є підставою визнання договору оренди недійсним (26 березня 2015 року, Справа N 5011-38/16046-2012, Вищий господарський суд України)

По-п'яте, орендар сплачує орендну плату за користування відповідною земельною ділянкою. Відповідно чітке врегулювання відносин - а саме неоспорюване встановлення правового зв'язку між новим власником будівлі та власником земельної ділянки сприяє уникненню проблем з її сплатою. Особливо це актуально для земель державної власності та власності територіальних громад, оскільки напряму впливає на стабільність наповнення бюджету, зменшення витрат на ведення судових спорів щодо стягнення такої плати з належного відповідача, а також сплату земельного податку з даних коштів. По-шосте, "відсутній імперативний обов'язок органу місцевого самоврядування прийняти рішення про укладення договору оренди землі з особою, яка набула права власності на об'єкт нерухомості, що на цій землі розташований, поза межами встановленої законом процедури" (Рішення Верховного Суду України, 06.06.2011 N 3-53гс11). Законопроектом запропоновано таку процедуру. По-сьоме, наразі часто використовується механізм відмови орендаря від права оренди, хоча відповідно до статті 31 Закону України "Про оренду землі" розірвання договору оренди землі в односторонньому порядку не допускається, якщо інше не передбачено законом або цим договором. По-п'яте, існує ризик визнання недійсним договору оренди землі, якщо орендарем є не власник нерухомості.

2. Цілі та завдання ухвалення акта

Проект Закону розроблено з метою усунення прогалин у правовому регулюванні питань, пов'язаних з переходом права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній.

3. Загальна характеристика та основні положення проекту.

Усунення даних проблем видається можливим шляхом встановлення обов'язковості розірвання договору, яким встановлюється право користування земельною ділянкою з відчужувачем об'єкта нерухомості, розташованого на такій земельній ділянці, та укладення відповідного договору на тих самих умовах із набувачем нерухомого майна.

Пропонується уніфікувати вказані правила для всіх правових титулів користування земельною ділянкою у випадку переходу права користування земельною ділянкою (сервітут, суперфіцій, емфітевзис (сільськогосподарські будівлі), постійне користування тощо) у разі набуття права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду шляхом внесення змін до статті 120 Земельного кодексу України та статті 377 Цивільного кодексу України.

Також у випадках, коли межі земельної ділянки та об'єкта нерухомості не співпадають, власник такої ділянки зобов'язаний повідомити користувача іншої частини земельної ділянки про зміну власника об'єкта нерухомості. Такі зміни цілком відповідають абзацу 2 частини 6 статті 120 Земельного кодексу України.

Особливості переходу прав на земельну ділянку, що використовується на праві постійного користування обумовлені таким. Наразі не всі особи мають право набувати земельні ділянку на вказаному правовому титулі, тому у разі зміни власника об'єкта нерухомості земельна ділянка переходить на іншому правовому титулі, що визначається за згодою сторін.

Встановлення строку в 30 днів для розірвання та укладення нового договору обумовлено тим, що у випадку, коли власником земельної ділянки є держава або територіальна громада, то рішення приймається відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування. Для уникнення порушення строків пов'язаних з розкладом сесій або засідань таких органів, встановлено строк в 30 днів, який є необхідним та достатнім в даній ситуації.

Проектом Закону також пропонується передбачити правові наслідки невиконання вимог щодо обов'язковості розірвання/укладення договору, яким встановлюється право користування земельною ділянкою. В такому разі особа, права якої були порушені, має право звернутися до суду з використанням способів захисту, передбачених законом.

Відповідні зміни до статті 377 Цивільного кодексу, статті 7 Закону України "Про оренду землі" містять відсилочні норми до статті 120 Земельного кодексу України. Такий підхід спрямований на уникнення дублювання норм та розпорошування правового регулювання.

Таким чином, вказаний законопроект відповідає стабільним тенденціям практики, що склалась, сприяє усуненню колізій та уніфікації процедур пов'язаних з вдосконаленням порядку переходу права на оренду земельної ділянки, а також інших правових титулів користування у разі набуття права власності на розташовані на ній житловий будинок, будівлю або споруду.

4. Стан нормативно-правової бази у вказаній сфері правового регулювання

Нормативно-правовою базою у цій сфері правового регулювання є Цивільний кодекс України, Земельний кодекс України та Закон України "Про оренду землі".

Прийняття запропонованого проекту Закону не потребуватиме внесення змін та доповнень до інших законодавчих актів України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Реалізація проекту Закону не потребуватиме додаткових витрат з Державного бюджету України.

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків ухвалення акта

Реалізація цього закону сприятиме правовій визначеності, оскільки надасть змогу встановити процедуру переходу права користування земельною ділянкою у разі набуття права власності на житловий будинок, будівлю або споруду, що розміщені на ній. Крім того, реалізація закону дозволить зменшити навантаження на суди, оскільки припинення орендних правовідносин та інших правовідносин землекористування здійснюватиметься у позасудовому порядку.

 

Народні депутати України

Опрос