Идет загрузка документа (16 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

О защите прав пострадавших инвесторов во время строительства жилищной недвижимости

Пояснительная записка к проекту закона Украины от 05.11.2013 № 3542
Дата рассмотрения: 05.11.2013 Карта проходжения проекта

ПОЯСНЮВАЛЬНА ЗАПИСКА
до проекту Закону України "Про захист прав постраждалих інвесторів під час будівництва житлової нерухомості"

1. Обґрунтування необхідності прийняття акта

Станом на сьогодні в Україні налічуються сотні довгобудів, будівництво яких давно призупинене або взагалі не здійснюється. Безумовно, кожен з таких випадків має свою унікальну історію і причини зупинення будівництва, проте у всіх цих проектів є спільні риси (проблеми).

Будівництво переважної більшості таких об'єктів призупинене або не ведеться взагалі через відсутність у компанії-забудовника коштів на фінансування будівництва. Джерелом таких коштів в кожному з цих випадків міг би бути приватний інвестор (будь то фізична особа, що інвестувала б в будівництво нерухомості, або стратегічний інвестор проекту). Основною проблемою відсутності зацікавленості серед інвесторів до фінансування будівництва довгобудів є не лише відсутність довіри до компанії-забудовника ("криза довіри") і наявність конфліктної ситуації навколо об'єкта, а набагато більш вагомий фактор.

Справа в тому, що нормативне регулювання відносин у сфері інвестування в будівництво житлової нерухомості є вкрай неефективним. Так, внаслідок відсутності простого, прозорого і надійного механізму державної реєстрації прав на нерухомість, що буде збудована в майбутньому (так званих майнових прав), жоден орган державної влади, жоден аудитор або ревізор, навіть за наявності у нього бажання, не зможе достовірно без допомоги забудовника визначити обсяг залучених ним для будівництва об'єкту коштів та обсяг прав третіх осіб щодо об'єкту або об'єктів інвестування в ньому. Інколи такий обсяг не може достовірно визначити і сам забудовник. Інвестор також позбавлений реальної можливості контролювати діяльність забудовника через свою абсолютну безправність у відносинах з ним: ані забудовник, ані компанія, що залучає кошти, нічого, окрім того, що прямо прописано в договорі між ними, не повинна роботи і не робить. В результаті інвестор постійно перебуває в стані "інформаційного вакууму" та неспроможний "захищати" свої інвестиції.

Як бачимо, якісно і повно оцінити ризики інвестування в будівництво будь-якого недобудованого об'єкта взагалі неможливо через відсутність прозорих механізмів контролю у сфері інвестування та фінансування будівництва.

Вкрай гостро сьогодні стоїть питання створення алгоритму добудови проблемних об'єктів нерухомості. Непоодинокими є випадки, коли інвестори будівництва об'єкта нерухомості об'єдналися в громадські організації, житлово-будівельні кооперативи задля захисту своїх прав на об'єкти інвестування, проте через недосконалість існуючого законодавства та прояви корупції в органах державної влади не можуть ефективно захистити свої права.

Запропонований закон покликаний вирішити проблему довгобудів в Україні та захистити права фізичних осіб - постраждалих інвесторів.

2. Цілі і завдання прийняття акта

Метою прийняття законопроекту є створення системи норм права, які б:

- створювали чіткий алгоритм вирішення проблем довгобудів в Україні;

- посилювали захист постраждалих інвесторів від протиправних дій забудовників.

Основними завданнями законопроекту є:

- створення єдиної термінології, що застосовується для регулювання відносин у сфері добудови довгобудів;

- створення єдиного механізму добудови об'єктів нерухомості, будівництво яких зупинено на строк більший ніж 12 місяців або припинено;

- посилення рівня захищеності фізичних осіб, що постраждали внаслідок неправомірних дій забудовників шляхом надання їм окремого статусу "постраждалий інвестор";

- встановлення реальної відповідальності посадових осіб забудовника за порушення норм законодавства у сфері інвестування.

3. Загальна характеристика і основні положення проекту акта

Законопроект представляє собою самостійний повноцінний Закон, що є спеціальним щодо врегулювання суспільних відносин у сфері добудови довгобудів (проблемних об'єктів незавершеного будівництва).

Законопроектом пропонується:

1) створити при обласних та прирівняних до них державних адміністраціях спеціальні комісії з питань вирішення проблем довгобудів;

2) за допомогою спеціальних комісій провести первинну інвентаризацію проблемних об'єктів житлового будівництва - довгобудів (об'єктів житлової нерухомості, спорудження яких відбувалось із залученням коштів фізичних осіб та обов'язок забудовника (або іншої уповноваженої ним особи) перед такими інвесторами по завершенню будівництва прострочений більш ніж на дванадцять місяців;

3) внаслідок проведення первинної інвентаризації скласти перелік довгобудів в Україні та затвердити його постановою Кабінету Міністрів України;

4) організувати вивчення спеціальними комісіями ситуації навколо довгобудів з метою прийняття по кожному довгобуду рішення про план його добудови;

5) зобов'язати забудовників, управителів та інших осіб, що здійснювали та здійснюють залучення коштів для будівництва нерухомості в Україні протягом трьох місяців з моменту прийняття закону подати до спеціальних комісій за місцем розташування довгобудів наступну інформацію:

- вичерпний перелік об'єктів інвестиційної нерухомості для будівництва яких залучались інвестиції (кошти або інші матеріальні цінності) третіх осіб із зазначенням найменування забудовника, генерального інвестора, генерального проектувальника та генерального підрядника будівництва кожного з об'єктів інвестиційної нерухомості;

- основні технічні характеристики довгобуду (кількість поверхів та секцій (під'їздів), загальна проектна площа, площа об'єктів інвестування, площа приміщень, що стануть спільною сумісною власністю власників об'єктів інвестування після введення об'єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію);

- перелік усіх об'єктів інвестування в довгобуді із зазначенням номера об'єкта інвестування, його типу, загальної площі та власника прав на його отримання після введення об'єкту інвестиційної нерухомості в експлуатацію;

- кількість коштів фактично витрачених на будівництво довгобуду (вартість будівельно-монтажних та інших необхідних для введення об'єкта інвестиційної нерухомості в експлуатацію);

- плановий строк завершення будівництва та введення в експлуатацію довгобуду;

- назву, реквізити та інформацію про керівника генерального проектувальника довгобуду;

- назву, реквізити та інформацію про керівника генерального підрядника будівництва довгобуду;

- назву, реквізити та інформацію про керівника генерального інвестора будівництва довгобуду;

- назву, реквізити та інформацію про керівника забудовника довгобуду;

- вичерпну інформацію щодо прав третіх осіб щодо довгобуду;

5) провести інвентаризацію прав на об'єкти інвестування в довгобудах. Для цього пропонується зобов'язати інвесторів протягом встановленого спеціальними комісіями терміну подати інформацію про проінвестований ними об'єкт інвестування із зазначенням ідентифікуючих ознак об'єкта (будівельний номер, орієнтовна площа, місце розташування), реквізитів Договору інвестування, індивідуальних даних забудовника (компанії, що укладала з інвестором договір).

Також пропонується встановити, що після завершення встановленого терміну всі права третіх осіб щодо об'єкта будівництва, які не були заявлені у встановленому законом порядку, будуть вважатися припиненими та відновленню не підлягають. Особи, що пропустили передбачені законом строки, отримають право на повернення проінвестованих коштів після завершення будівництва за умови документального підтвердження оплати коштів забудовнику (або особі, що здійснювала залучення коштів);

6) визначити підстави та порядок вилучення у забудовника земельної ділянки та об'єкта незавершеного будівництва для передачі його об'єднанню постраждалих інвесторів або, у разі їх незгоди, визначеному органом місцевого самоврядування, комунальному підприємству;

7) об'єднання інвесторів, яким передано право користування на земельну ділянку для завершення будівництва довгобуду, звільняються від сплати орендної плати за таку земельну ділянку та оплати відрахувань на розвиток інфраструктури відповідного населеного пункту;

8) наявність заборгованості за внесками і платежами по об'єктах, завершення будівництва яких здійснюється відповідно до цього Закону, не може бути підставою для скасування (відкликання) або відмови у видачі об'єднанням інвесторів та комунальним підприємствам, яким передана земельна ділянка та об'єкт незавершеного будівництва для завершення будівництва погоджувальних, дозвільних та інших документів щодо об'єктів житлового будівництва;

9) фінансування завершення будівництва довгобудів, будівництво яких здійснювалось з використання коштів державного або місцевих бюджетів та плановий термін введення в експлуатацію яких прострочено більш ніж на 5 років, має здійснюватись за рахунок коштів відповідного бюджету;

10) установити, що з моменту набрання цим Законом чинності банкам та іншим фінансовим установам забороняється без згоди фізичної особи - позичальника, що має статус постраждалого інвестора, розривати кредитні договори, за якими кошти отримувались фізичними особами для інвестування в будівництво довгобуду, вимагати дострокового повернення постраждалими інвесторами таких кредитів, нараховувати та/або стягувати проценти, штрафні санкції або інші передбачені за такими кредитними договорами платежі, звертати стягнення на майно за договорами, що є похідними від таких кредитних договорів;

11) кримінальні провадження проти посадових осіб або власників забудовників (або прямо чи опосередковано пов'язаних з ними осіб) за фактами завдання шкоди правам та охоронюваним законом інтересам постраждалих інвесторів повинні розслідуватись працівниками правоохоронних органів, що мають необхідний для розслідування складних злочинів досвід роботи та кваліфікацію;

12) доповнити Кримінальний кодекс України спеціальними нормами, що передбачали б відповідальність керівника забудовника за:

- залучення інвестицій від фізичних осіб до отримання дозволу на виконання будівельних робіт;

- нецільове використання коштів отриманих в якості інвестицій;

- неподання або подання недостовірної передбаченої цим законом інформації.

4. Стан нормативно-правової бази у даній сфері правового регулювання

Державна політика у даній сфері правового регулювання визначається наступними нормативно-правовими актами:

Цивільний кодекс України;

Земельний кодекс України;

Кримінальний кодекс України;

Кодекс України про адміністративні правопорушення;

Закону України "Про інвестиційну діяльність";

Закону України "Про фінансово-кредитні механізми та і управління майном при будівництві житла та операціях з нерухомістю";

Закону України "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо сприяння будівництву";

Закон України "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва";

Закон України "Про планування і забудову територій";

Закон України "Про місцеве самоврядування в Україні";

Закон України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень".

Прийняття проекту не потребує внесення змін до чинного законодавства України.

5. Фінансово-економічне обґрунтування

Прийняття даного проекту Закону не потребуватиме додаткових витрат з Державного бюджету України.

6. Прогноз соціально-економічних та інших наслідків прийняття акта

Прийняття законопроекту буде сприяти вирішенню проблеми довгобудів в Україні, що сприятиме підвищенню рівня довіри інвесторів будівництва до забудовників, стимулюватиме фінансування будівництва нових об'єктів, що в свою чергу позитивно позначиться на рівні зайнятості населення та призведе до збільшення податкових надходжень до бюджетів усіх рівнів.

 

Народні депутати України

Г. Г. Зубко

В. А. Головко

С. М. Каплін

В. В. Лунченко

В. С. Чугунніков

Р. Р. Марцінків

Опрос