Идет загрузка документа (33 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

Отселение граждан при сносе зданий: учет у подрядчика

ЛІГА:ЗАКОН
Статьи от 15.07.2009
Утратил силу

Матеріал підготовлено спеціально для ЛІГА:ЗАКОН

Відселення громадян при знесенні будівель: облік у підрядника

 

Нормативна база

• Закон про прибуток – Закон України «Про оподаткування прибутку підприємств» від 28.12.94 р. № 334/94-ВР.

• Закон про ПДВЗакон України «Про податок на додану вартість» від 03.04.97 р. № 168/97-ВР.

• Закон про ПДФОЗакон України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV.

• Закон № 525Закон України «Про комплексну реконструкцію кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду» від 22.12.2006 р. № 525-V.

 

Досить часто на ділянці, що планується під нову забудову, знаходяться житлові будинки. Зрозуміло, що для початку робіт такі будинки потрібно знести, а їх мешканців відселити. Варіантів відселення – майже як можливих ходів у шахах – безліч. Втім на законодавчому рівні ця ситуація недостатньо врегульована. На практиці це призводить до непорозумінь, конфліктів, складностей юридичного плану та питань щодо відображення таких господарських операцій в податковому та бухгалтерському обліку. В юридичні питання ми не заглиблюватимемось, торкатимемось їх лише загалом, а зосередимось на облікових аспектах означеної ситуації. Отже, розглянемо, як відображаються в бухобліку підрядної будівельної організації операції з відселення мешканців будинків, які належать їм на праві власності.

Базові варіанти юридичного оформлення відселення

Юридичне оформлення відселення залежить від конкретної ситуації. Якщо на одній ділянці під будівництво кілька житлових будинків, для власників кожного з них можуть пропонуватись різні варіанти юридичного оформлення відселення. Більше того, різні варіанти можуть обирати навіть мешканці окремого одноквартирного будинку (квартири). Скажімо, одному більше підходить грошова компенсація, а іншому – нова квартира. Врахувати все це розмаїття відразу в одній статті не вийде, та й сенсу в тому немає. Отже, будемо послідовними. Розглянемо базові варіанти обліку таких операцій у підрядника – це грошова компенсація і обмін.

Особливості відображення відселення в обліку

Відселення вимагає здійснення підрядником певних витрат, а саме на виплату грошових компенсацій, придбання чи будівництво житла для передачі відселеним громадянам, придбання житла під знос тощо. Такі витрати включаються до собівартості будівництва. Адже відповідно до пп. 2.8.7.4 Правил визначення вартості будівництва ДБН Д.1.1-1-2000, затверджених наказом Держкомбуду від 27.08.2000 р. № 174, компенсація вартості будівель і насаджень, що зносяться і знищуються, як кошти на роботи і витрати, пов'язані з відведенням та освоєнням території, що забудовується, визначаються кошторисним розрахунком і включаються до граф 7 та 8 глави 1 «Підготовка території будівництва» Зведеного кошторисного розрахунку.

Таким чином, у бухгалтерському обліку їх обліковують на рахунку 23 «Виробництво» у складі інших витрат на будівництво (якщо будівництво ведеться на продаж) чи на субрахунку 151 «Капітальне будівництво» (якщо будівництво ведеться для власних потреб підрядника (замовника)).

У податковому ж обліку зазначені витрати або відносяться до валових витрат (якщо будівництво на продаж), або підлягають амортизації після введення в експлуатацію збудованого об'єкта (якщо будівництво ведеться для власних потреб підрядника), оскільки є обов'язковими для проведення будівництва. Тобто витрати на відселення пов'язані з господарською діяльністю підрядника. Зрозуміло, що обов'язок їх понесення повинен бути додатково документально підтверджений – договором із замовником, затвердженою кошторисною документацією, договором з місцевими органами влади тощо. Аналогічний висновок випливає з листів ДПАУ від 01.11.2006 р № 5696/Г/15-0314 (далі – Лист № 5696) та від 26.12.2005 р. № 9498/Х/15-0314.

У податковому обліку витрати з відселення відносяться до валових чи підлягають амортизації, а в бухгалтерському – включаються до собівартості будівництва. 

Грошова компенсація

Підрядник може викупити у власника його помешкання з метою подальшого знесення. Для цього йому потрібно укласти з власником договір купівлі-продажу житлового будинку під знесення та виплатити йому грошову компенсацію – договірну вартість житла.

Сума виплаченої компенсації включається до валових витрат підрядника згідно з пп. 5.2.1 Закону про прибуток за умови, що на місці знесених будівель підрядник будує об'єкт будівництва на продаж. Якщо ж будується об'єкт, що включатиметься до складу основних фондів для використання у власній господарській діяльності, сума компенсації збільшує витрати на капітальне будівництво, які згодом амортизуватимуться за пп. 8.1.2 Закону про прибуток.

Оскільки придбана під знос будівля є матеріальним об'єктом, на думку автора, у першому випадку (будівництво на продаж) вартість придбаного будинку потрібно додатково перераховувати за п. 5.9 Закону про прибуток до моменту проведення відповідних будівельних робіт чи оприбуткування новобудови (те саме стверджує і ДПАУ в Листі № 5696). Тут слід зважити на те, що в момент перерахування компенсації валові витрати збільшуються без перерахунку залишків за п. 5.9, а от в момент оприбуткування придбаної під знос будівлі – з перерахунком. Тобто вартість компенсації включається до валових витрат за першою подією – або перерахування компенсації, або оприбуткування будівлі, а от перерахунок за п. 5.9 проводиться лише в момент оприбуткування будівлі.

При утриманні із суми компенсації ПДФО слід дотримуватись норм ст. 11 Закону про ПДФО. Зокрема, якщо мешканець продає свій житловий будинок вперше у звітному податковому році та загальна площа будинку не перевищує 100 кв. м, то ПДФО утримувати не потрібно. Якщо ж, скажімо, загальна площа перевищує 100 кв. м – із суми перевищення потрібно сплатити ПДФО за ставкою 1 %. >>>

Причому якщо разом з будинком відчужується земельна ділянка та розташовані на ній споруди й будівлі, їх вартість враховується при визначенні загальної вартості продажу (суми одержаного доходу) незалежно від кількості фактично укладених договорів. Наприклад, якщо укладаються два договори – окремо на будинок і земельну ділянку, то з метою утримання ПДФО будинок і земельна ділянка розглядаються як один об'єкт – садиба. Такої самої думки дотримується й ДПАУ у листі від 30.08.2007 р. № 4292/К/17-0715; № 17217/7/17-0717.

Суму ПДФО з нарахованої компенсації розраховує нотаріус, а утримує та сплачує до бюджету – підрядник через банківську установу, перед нотаріальним посвідченням договору (лист ДПАУ від 07.10.2008 р. № 20313/7/17-0717). До речі, вартість доходу від продажу об'єкта нерухомого майна, з якої утримується ПДФО, визначається виходячи з ціни, зазначеної в договорі купівлі-продажу, але не нижче за оціночну вартість такого об'єкта нерухомого майна, розраховану органом, уповноваженим здійснювати таку оцінку відповідно до законодавства. Що ж це за орган? Законом про ПДФО він не визначений. До його визначення ДПАУ рекомендує орієнтуватись на оцінку, вказану у довідці, що видається БТІ (лист ДПАУ від 19.02.2007 р. № 3200/7/17-0116 (далі – Лист № 3200)). 

Приклад 1 

Вартість житла під знос, придбаного підрядником у мешканця, та виплаченої за житло грошової компенсації складає 200000 грн. Підрядник здійснює будівництво з метою подальшого продажу збудованого об'єкта. Мешканець продає житло вперше протягом звітного податкового року, при цьому загальна площа житла не перевищує 100 кв. м, тому ПДФО не утримується. 

Бухгалтерський та податковий облік за даними прикладу 1 відображено в таблиці 1.

Таблиця 1

Назва господарської операції 

Сума, грн. 

Бухгалтерський облік 

Податковий облік 

Дт 

Кт 

ВД 

ВВ 

Придбано житло під знос 

200000 

23 

685 

– 

200000* 

Перераховано компенсацію на банківський рахунок мешканця 

200000 

685 

311 

– 

– 

* Підлягає подальшому перерахунку за п. 5.9 Закону про прибуток

Обмін

За цим варіантом з власником помешкання, яке підлягає зносу, підрядник укладає договір міни, відповідно до якого будинок під знос обмінюється на новий будинок (квартиру в будинку). Кожна із сторін договору міни є продавцем товару, який вона передає в обмін, і покупцем товару, який вона одержує взамін (п. 2 ст. 715 ЦКУ, лист ДПАУ від 02.03.2005 р. № 1804/6/17-3116 (далі – Лист № 1804)). Тому при обліку як податку на прибуток, так і ПДВ підрядник відображає у загальновстановленому порядку окремо операцію продажу (поставки) житла громадянину та операцію придбання у нього житла під знос. 

Окремо слід сказати про ПДВ. У даній ситуації підрядник нараховує податкове зобов'язання з ПДВ лише у тому разі, коли операція поставки житла підпадає під поняття першої поставки, визначеного в пп. 5.1.20 Закону про ПДВ. Це може бути ситуація, коли підрядник в обмін надає нове житло, збудоване ним самим. А якщо житло для обміну підрядник придбаває на вторинному ринку, подальше його дарування не вважається першою поставкою, тому відповідно до пп. 5.1.20 Закону про ПДВ під час поставки придбаного житла він ПДВ не нараховує.

Зазвичай вартість отриманого підрядником під знос житла менша за вартість житла, що передається громадянину. Це цілком нормальна ситуація, в рамках ст. 47 – 50, 113 Житлового кодексу УРСР від 30.06.83 р. № 5464-X та ст. 12 Закону № 525. Незважаючи на різницю в ціні такі об'єкти нерухомості можуть бути цілком рівноцінними, оскільки критерій рівноцінності в даному разі встановлюється на підставі площі, кількості кімнат, норми житлової площі, строку використання, району, виду матеріалів тощо.

Оподаткування ПДФО при обміні житла здійснюється майже так само, як і при наданні грошової компенсації. Різниця полягає лише в тому, що ПДФО сплачується у розмірі 50 % від визначеної у загальному порядку суми ПДФО (пп. 11.1.4, 11.2.4 Закону про ПДФО). Причому з метою розрахунку ПДФО ціна продажу визначається виходячи з ціни, зазначеної у договорі купівлі-продажу, але не нижче за оціночну вартість такого нерухомого майна, що вказана у довідках БТІ (Лист № 3200). Платниками ПДФО в цьому разі є лише фізичні особи (Лист ДПАУ № 1804 та лист ДПАУ від 18.01.2005 р. № 378/5/17-2116; № 31-50/77).

До речі, на думку автора, некоректно говорити про оподаткування різниці вартостей (коли вартість переданого підрядником громадянину житла більша за вартість житла, отриманого від нього під знос), якщо житло з позиції законодавства рівноцінне. Але ДПІ може мати іншу думку, тому бухгалтеру слід на це зважати.

Скажімо, згідно зі ст. 12 Закону № 525 власник (наймач) житлового приміщення, який не перебуває на квартирному обліку, має право отримати на умовах компенсації у межах території комплексної реконструкції кварталів (мікрорайонів) застарілого житлового фонду інше житло, в якому кількість кімнат та житлова площа не менші за кількість кімнат та житлову площу квартири (будинку), що підлягає знесенню, незалежно від числа зареєстрованих у ньому осіб. Житлова площа, що пропонується, може бути безоплатно збільшена до 50 % житлової площі квартири (будинку), що підлягає знесенню.

Наприклад, будинок під знос має три кімнати, його житлова площа – 60 кв. м, вартість – 200 000 грн. Згідно зі ст. 12 Закону № 525 рівноцінним даному житлу буде житло, що складається не менше ніж з трьох кімнат і має житлову площу не менше ніж 60 кв. м та не більше ніж 90 кв. м (60 х 1,5), незалежно від його вартості. Припустимо, що громадянину замість будинку під знос надають квартиру з чотирьох кімнат житловою площею 90 кв. м вартістю 300 000 грн. Такий обмін є цілком рівноцінним і законним, тому різниця вартостей 100000 грн. (300000 – 200000) оподаткуванню не підлягає.

А тепер розглянемо іншу ситуацію. Припустимо, що громадянину замість будинку під знос надають квартиру з чотирьох кімнат, житлова площа якої складає 95 кв. м, а вартість – 300000 грн. У даному разі виникає лишок 5 кв. м, тобто помешкання нерівноцінні. За лишок громадянин повинен заплатити підряднику відповідно до договору між підрядником та громадянином. Вартість лишку складе 15789 грн. (300000 : 95 х 5).

У бухгалтерському обліку підрядник відображає операцію обміну подібними активами (якщо обмінюється рівноцінне житло) чи неподібними (якщо здійснюється обмін нерівноцінним житлом).

Приклад 2 

Вартість придбаного підрядником на вторинному ринку житла для обміну складає 300000 грн. (без ПДВ). Вартість житла, отриманого під знос від мешканців, згідно з експертною оцінкою – 200000 грн. Придбане для обміну житло є рівноцінним отриманому під знос, тому договір обміну укладається на суму 300000 грн. Для даної ситуації зазначена сума відповідає поняттю справедливої та звичайної вартості. Підрядник здійснює будівництво з метою подальшого продажу побудованого об'єкта. 

Бухгалтерський та податковий облік за даними прикладу 2 відображено в таблиці 2.

Таблиця 2

Назва господарської операції 

Сума, грн. 

Бухгалтерський облік 

Податковий облік 

Дт 

Кт 

ВД 

ВВ 

Придбано житло для передачі відселеному мешканцю 

300000 

281 

685 

– 

300000* 

Оплачено придбане житло 

300000 

685 

311 

– 

– 

Здійснено обмін житлом 

300000 

23 

281 

300000** 

** 

300000*** 

* Підлягає подальшому перерахунку за п. 5.9 Закону про прибуток.

** Після передачі відселеному мешканцю придбаного для нього житла вартістю 300000 грн. у підприємства на цю ж суму зменшується балансова вартість запасів, що враховується при проведенні перерахунку за п. 5.9 Закону про прибуток.

*** Після отримання від відселеного мешканця житла вартістю 300000 грн., призначеного для подальшого зносу, у підприємства на цю ж суму збільшується балансова вартість запасів, що враховується при проведенні перерахунку за п. 5.9 Закону про прибуток

Компенсація за проживання

Окремо слід сказати про ситуацію, яка може виникнути при будь-якому з двох розглянутих варіантів відселення: мешканців виселяють із старого житла і тимчасово, до моменту надання нового житла, підрядник орендує для них житло, сплачуючи орендні платежі власнику орендованого житла. Або ж мешканці самостійно орендують тимчасове житло, а підрядник виплачує їм грошову компенсацію для відшкодування орендних витрат. Який порядок оподаткування в цій ситуації?

Звісно, суму нарахованої компенсації можна віднести до валових витрат (чи тих, що амортизуються), оскільки вони пов'язані з господарською діяльністю підрядника. Ця ж сума оподатковується ПДФО за ставкою 15 %, тому що це дохід фізичної особи. Причому, якщо підрядник самостійно сплачує за оренду житла, для нарахування ПДФО сума компенсації збільшується на «натуральний» коефіцієнт відповідно до п. 3.4 Закону про ПДФО.

Зауважимо, що ДПАУ не згодна із застосуванням «натурального» коефіцієнта (лист ДПАУ від 17.10.2008 р. № 10155/6/0716). Податківці переконані, що ПДФО слід розраховувати виходячи з вартості наданого блага, у нашому випадку – вартості компенсації. Однак логічного обґрунтування своєї думки ДПАУ не наводить. На практиці трапляються випадки, коли за наслідками податкової перевірки платників податку штрафують за незастосування коефіцієнта. Тому, на погляд автора, Закон про ПДФО однозначно вимагає застосування коефіцієнта. Проте вирішувати це питання підприємству доведеться самостійно.

У бухгалтерському обліку компенсацію включають до собівартості будівництва та обліковують на рахунку 23 чи 151.

Приклад 3 

Для відшкодування витрат на тимчасову оренду житла підрядник щомісяця нараховує та перераховує на банківську картку відселеному мешканцю 2000 грн. за вирахуванням ПДФО. 

Бухгалтерський та податковий облік за даними прикладу 3 відображено в таблиці 3.

Таблиця 3

Назва господарської операції 

Сума, грн. 

Бухгалтерський облік 

Податковий облік 

Дт 

Кт 

ВД 

ВВ 

Нараховано компенсацію 

2000 

23 

685 

– 

2000 

Утримано ПДФО (2000 х 15 %) 

300 

685 

641 

– 

– 

Перераховано компенсацію на картковий рахунок мешканця (2000 – 300) 

1700 

685 

311 

– 

– 

Перераховано ПДФО до бюджету 

300 

641 

311 

– 

– 

 

Олександр Золотухін

 

Дата підготовки 10.07.2009
© Інформаційно-аналітичний центр «ЛІГА»
© ТОВ «ЛІГА ЗАКОН»

____________

До відома

Корисні посилання...

 
>>> Актуальні ставки податку з доходів фізичних осіб можна знайти у відповідному довіднику бази «Довідкова інформація» («Довідники») систем інформаційно-правового забезпечення ЛІГА:ЗАКОН, а також на Порталі www.ligazakon.ua.

Всеукраїнська мережа ЛІГА:ЗАКОН
www.ligazakon.ua

Опрос