Идет загрузка документа (28 kByte)
Главный правовой
портал Украины
Главный правовой
портал Украины
Остаться Попробовать

Об учете и технической инвентаризации объектов недвижимого имущества

Предложения Президента Украины к проекту закона Украины от 18.07.2008 № 2788
Дата рассмотрения: 08.07.2011 Карта проходжения проекта

ПРОПОЗИЦІЇ
до Закону України "Про облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна"

Прийнятий Верховною Радою України 16 червня 2011 року Закон України "Про облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна" не може бути підписаний через хибність закладеної в його основу концепції, невідповідність його положень нормам Конституції України, інших законів, які є базовими в регулюванні відповідних відносин, наявність у Законі численних внутрішніх неузгодженостей.

Основні зауваження до Закону зводяться до такого.

1. Законом, що надійшов на підпис, визначено, що облік і технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна незалежно від форми власності належать до відання органів місцевого самоврядування, на території яких розміщені такі об'єкти (частина перша статті 7). Водночас Закон покладає проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, облік об'єктів нерухомого майна виключно на комунальні підприємства - бюро технічної інвентаризації за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна (абзац дванадцятий частини першої статті 2, частина п'ята статті 5, частини друга і четверта статті 7).

У зв'язку з цим слід наголосити, що за Конституцією України місцеве самоврядування здійснюється територіальною громадою безпосередньо та через органи місцевого самоврядування: сільські, селищні, міські ради та їх виконавчі органи (частина третя статті 140). Конституцією України (частина шоста статті 118) та прийнятим відповідно до неї Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" (статті 1, 16, 26, 43, 44) визначено, що органи місцевого самоврядування в межах власних повноважень діють самостійно і несуть відповідальність за свою діяльність відповідно до закону, та передбачено можливість передачі (делегування) районними, обласними радами повноважень органів місцевого самоврядування відповідним місцевим державним адміністраціям, а сільськими, селищними, міськими радами - іншим органам окремих повноважень щодо управління майном, яке належить до комунальної власності відповідної територіальної громади.

Однак ні Конституція України, ні названий Закон не передбачають здійснення повноважень органів місцевого самоврядування комунальними підприємствами.

За таких обставин зазначений вище підхід щодо здійснення комунальними підприємствами - бюро технічної інвентаризації повноважень органів місцевого самоврядування не узгоджується з конституційно визначеною моделлю здійснення місцевого самоврядування в Україні.

2. Як уже зазначалося, Законом встановлюється, що облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна здійснюють виключно комунальні підприємства, засновані виключно на комунальній власності, - бюро технічної інвентаризації за місцезнаходженням об'єктів нерухомого майна (абзац дванадцятий частини першої статті 2, частина друга статті 7).

Запровадження такої монополії на надання фізичним і юридичним особам послуг з обліку і технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна не відповідає конституційним засадам забезпечення державою конкуренції у підприємницькій діяльності (частина третя статті 42 Конституції України).

Крім того, запровадження зазначеної комунальної монополії є порушенням норм Господарського кодексу України, яким передбачено існування лише державних монополій. Так, за частиною четвертою статті 22 Кодексу законом можуть бути визначені види господарської діяльності, яку дозволяється здійснювати виключно державним (а не комунальним) підприємствам, установам і організаціям.

3. За Законом бюро технічної інвентаризації (що, як уже зазначалося, є комунальними підприємствами) не підлягають приватизації, їх майно не підлягає відчуженню, передачі в оренду, заставу чи користування (частина третя статті 7).

Установлення Законом таких обмежень є порушенням конституційного права територіальної громади як власника комунального майна, зокрема, самостійно вирішувати питання утворення, реорганізації та ліквідації комунальних підприємств (статті 140, 143 Конституції України).

Це також не відповідає Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні", за яким:

територіальна громада, здійснюючи право комунальної власності, володіє, доцільно, економно, ефективно користується і розпоряджається на свій розсуд і в своїх інтересах комунальним майном (стаття 1);

прийняття рішень щодо відчуження відповідно до закону комунального майна, затвердження переліку об'єктів комунальної власності, які не підлягають приватизації, визначення доцільності, порядку та умов приватизації об'єктів права комунальної власності, вирішення питань про створення, ліквідацію, реорганізацію та перепрофілювання підприємств, установ та організацій комунальної власності відповідної територіальної громади віднесено до повноважень сільської, селищної, міської ради, що реалізовуються виключно на їх пленарних засіданнях (пункт 30 частини першої статті 26);

доцільність, порядок та умови відчуження об'єктів права комунальної власності визначаються відповідною радою (частина шоста статті 60).

4. За концепцією Закону організація та забезпечення обліку та технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна здійснюються бюро технічної інвентаризації в межах округу - території такої адміністративно-територіальної одиниці, як місто, район (райони) (абзац тринадцятий частини першої статті 2, частина п'ята статті 5, частина четверта статті 15).

Беручи до уваги, що бюро технічної інвентаризації є комунальними підприємствами, заснованими виключно на комунальній власності, у концепції діяльності бюро технічної інвентаризації, запропонованій Законом, не враховано, що за Конституцією України (статті 142, 142) та Законом України "Про місцеве самоврядування в Україні" суб'єктом права комунальної власності (а отже, і засновником, власником комунальних підприємств) є територіальна громада села, селища, міста, від імені та в інтересах якої функції і повноваження місцевого самоврядування здійснюють сільські, селищні та міські ради. Ці ж територіальні громади є і суб'єктами спільної власності, від імені яких управління об'єктами їхньої спільної власності здійснюють районні та обласні ради (стаття 60 Закону України "Про місцеве самоврядування в Україні").

Таким чином, за концепцією Закону бюро технічної інвентаризації мають бути засновані виключно сільськими, селищними, міськими радами. Тож ці бюро мали б і діяти у межах таких округів, як село, селище, місто.

Однак Закон не передбачає існування сільських, селищних округів, у межах яких діяли б бюро технічної інвентаризації.

За таких обставин виконання вимог Закону щодо здійснення комунальними підприємствами - бюро технічної інвентаризації, заснованими сільськими або селищними радами, обліку та технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна буде практично неможливим.

5. Аналіз Закону свідчить, що в ньому відсутнє чітке регулювання питань, коли саме має проводитися інвентаризація об'єктів обліку, чи є проведення інвентаризації обов'язком чи правом власника (замовника) або його довіреної особи, чи є присутність власника (замовника) обов'язковою під час здійснення робіт з технічної інвентаризації об'єктів (різні положення Закону передбачають різні підходи).

Так, за частиною другою статті 5 обліку та технічній інвентаризації підлягають будинки, будівлі, споруди усіх видів та їх комплекси, інженерні мережі, елементи благоустрою, захисні споруди цивільного захисту і цивільної оборони, мости та штучні споруди тощо, будівництво яких закінчено і які вже прийняті в експлуатацію у встановленому порядку. Водночас частиною першою статті 16 Закону власника об'єкта нерухомого майна зобов'язано забезпечити проведення технічної інвентаризації під час введення об'єкта в експлуатацію. Частина ж третя статті 5 Закону передбачає можливість проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, які ще не прийняті в експлуатацію, не завершені будівництвом. Нарешті, за частиною четвертою статті 6 Закону може здійснюватися технічна інвентаризація об'єктів, які будуються.

Таким чином, Закон містить вимоги щодо проведення інвентаризації об'єктів нерухомого майна до, під час, після введення їх в експлуатацію.

До цього слід додати, що за концепцією Закону проведення інвентаризації здійснюється за заявою власника (стаття 14). Однак нормами Цивільного кодексу України визначено: якщо договором або законом передбачено прийняття нерухомого майна до експлуатації, право власності виникає з моменту його прийняття до експлуатації, а якщо право власності на нерухоме майно відповідно до закону підлягає державній реєстрації, право власності виникає з моменту державної реєстрації (стаття 331). Таким чином, особа як власник відповідного майна зможе подати заяву на проведення інвентаризації лише після прийняття нерухомого майна до експлуатації, державної реєстрації права власності на нерухоме майно, відповідно.

Отже, наведені вище вимоги Закону щодо проведення інвентаризації до або ж під час введення в експлуатацію відповідного об'єкта нерухомості є заздалегідь невиконуваними.

Як зазначено вище, Закон зобов'язує власника об'єкта нерухомого майна забезпечити проведення технічної інвентаризації під час введення об'єкта в експлуатацію (частина перша статті 16). В інших положеннях Закону йдеться про ініціативу власника (замовника) або його довіреної особи, якому на законних підставах належить об'єкт нерухомого майна, щодо здійснення обліку і технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (частина друга статті 6) або ж здійснення обліку та інвентаризації за заявою органу, що здійснює управління нерухомим об'єктом державної або комунальної власності (частина третя статті 6).

Така змістова неузгодженість у частині обов'язковості (чи права) власника (замовника) або його довіреної особи, уповноваженого органу управління щодо здійснення обліку та технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна призведе до неоднакового застосування Закону, а відтак, і до порушення прав відповідних суб'єктів, яким на законних підставах належить об'єкт нерухомого майна.

Нарешті, слід зауважити, що за статтею 13 Закону роботи з технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна мають здійснюватися за обов'язковою участю і у присутності власника (замовника). Однак із уже згадуваного положення частини другої статті 6 Закону випливає, що під час зазначених робіт замість власника може бути присутня його довірена особа.

Наведені неузгодженості в Законі можуть спричинити на практиці застосування до однакових відносин різних підходів, а отже, і порушення конституційних принципів верховенства права, рівності і справедливості (стаття 8 Конституції України).

6. Законом, що надійшов на підпис, встановлюється, що облік і технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна здійснюються з метою визначення інвентаризаційної вартості об'єктів нерухомого майна (стаття 4).

Однак у Законі, який задекларував таку мету проведення обліку і технічної інвентаризації, не міститься жодного положення щодо сфери суспільних відносин, в якій буде застосовуватися інвентаризаційна вартість. Не передбачає Закон і змін до інших законодавчих актів, які б запроваджували застосування інвентаризаційної вартості об'єктів нерухомого майна і виправдовували зазначену мету обліку і технічної інвентаризації таких об'єктів.

Із цього приводу слід зазначити, що чинне законодавство передбачає достатню кількість інструментів визначення вартості об'єктів нерухомого майна, зокрема проведення незалежної оцінки, а тому запровадження додаткового виду оцінки навряд чи є доцільним і обгрунтованим.

7. Не можуть бути підтримані і положення Закону щодо визначення переліку документів, необхідних для проведення первинної та поточної технічної інвентаризації.

Статтею 14 Закону встановлюється, що для проведення первинної або поточної технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна юридичною особою подаються до бюро технічної інвентаризації, зокрема, як установчі документи, так і доручення (пункти 1 і 2 частини першої).

Такий підхід не узгоджується з Господарським кодексом України, яким передбачено, що керівник підприємства без доручення діє від імені підприємства, представляє його інтереси в органах державної влади і органах місцевого самоврядування, інших організаціях, у відносинах з юридичними особами та громадянами (частина п'ята статті 65).

Пунктом 2 частини першої статті 14 Закону пропонується визначити, що для проведення поточної інвентаризації подаються, зокрема, оригінали правовстановлювальних документів або інших дозвільних документів, що визначають нормативні (юридичні) межі та склад об'єкта нерухомого майна; рішення або інші документи, видані органами державної влади або органами місцевого самоврядування в рамках їхньої компетенції, що засвідчують право на виділ, поділ, зменшення, розширення чи зміну цільового призначення об'єктів нерухомого майна тощо.

Водночас частиною другою цієї ж статті встановлюється, що визначений перелік документів є вичерпним і не підлягає розширеному тлумаченню жодними органами чи посадовими особами.

Таке положення частини другої статті 14 Закону нівелюється через використання в наведеному вище пункті 2 таких категорій, як "дозвільні документи, що визначають нормативні (юридичні) межі і склад об'єкта нерухомого майна" (за відсутності наведеного переліку дозвільних документів), "рішення або інші документи" (що взагалі дозволяє необмежене трактування).

На практиці це створюватиме ризики ситуативного маніпулювання вимогами щодо надання документів, необхідних для поточної технічної інвентаризації, та порушення прав власників.

Статтею 16 Закону передбачено обов'язок власника об'єкта нерухомого майна надати працівникам бюро технічної інвентаризації відомості та документи про час зведення будівель і споруд, матеріали конструктивних елементів та їх знос.

Убачається, що така вимога не відповідає змісту технічної інвентаризації як комплексу робіт з обстеження та обмірювання об'єкта нерухомого майна з визначенням його складу, фактичної площі, об'єму, технічного стану та інвентаризаційної вартості з виготовленням відповідних документів (абзац п'ятий частини першої статті 2 Закону), визначеній у Законі меті обліку і технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна (стаття 4).

8. Окремі положення Закону викладено без урахування норм інших законів України, що є базовими в регулюванні відповідних відносин.

Так, наприклад, Законом передбачається, що облік і технічна інвентаризація об'єктів нерухомого майна здійснюються з метою підготування документів для вчинення правочинів щодо об'єктів нерухомого майна (стаття 4); довідка-характеристика об'єкта нерухомого майна видається, зокрема, для відчуження об'єктів нерухомого майна, вчинення інших правочинів щодо таких об'єктів, оформлення спадщини, продажу на аукціонах з реалізації заставленого майна, інших передбачених законом випадків (частина третя статті 11); відомості, отримані в результаті обліку та технічної інвентаризації об'єктів, використовуються при вчиненні правочинів щодо об'єктів нерухомого майна (стаття 17).

У зв'язку з цим слід зауважити, що перелік документів, за наявності яких нотаріуси посвідчують угоди, щодо яких законодавством установлено обов'язкову нотаріальну форму, зокрема угоди про відчуження та заставу нерухомого майна, визначено у статті 55 Закону України "Про нотаріат". І ця стаття не містить вимоги щодо подання документа, який видається за результатами проведення обліку та технічної інвентаризації об'єкта нерухомого майна.

9. Законом, що розглядається, передбачається, що до 1 січня 2012 року реєстратори бюро технічної інвентаризації, підключені до Реєстру прав власності на нерухоме майно, здійснюватимуть державну реєстрацію права власності та права користування (сервітут) на об'єкти нерухомого майна, розташовані на земельних ділянках; права користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами; права власності на об'єкти незавершеного будівництва, а також облік безхазяйного нерухомого майна, довірче управління нерухомим майном (пункт 3 розділу III "Прикінцеві та перехідні положення").

Це положення не відповідає Закону України "Про внесення змін до Закону України "Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень" та інших законодавчих актів України", пунктом 3 розділу II "Прикінцеві та перехідні положення" якого встановлено, що до 1 січня 2012 року державна реєстрація зазначених прав, облік, довірче управління вказаним майном проводиться реєстраторами бюро технічної інвентаризації, підключеними до Реєстру прав власності на нерухоме майно, але які були створені до набрання чинності названим Законом (16 березня 2010 року).

Таким чином, переважна більшість положень Закону, зокрема тих, якими визначено його концепцію, викликає ті чи інші зауваження.

Виходячи з наведеного, враховуючи невідповідність Закону Конституції та чинним законам України, відсутність у ньому єдиного концептуального підходу до регулювання відносин у сфері обліку та технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, не можу підтримати Закон України "Про облік і технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна" і пропоную його відхилити.

 

Президент України

В. ЯНУКОВИЧ

Опрос